《收回土地條例》對發展商影響如何？

昨天晚上，央視的新聞聯播播出了本人就《收回土地條例》政策的意見。近日香港都在吹一陣《收回土地條例》風，究竟係乜？對大中小型發展商的影響又如何？

有關住宅土地的供應，過往香港政府都只講填海、發展郊野公園、棕地、高爾夫球場等的方案。然而，一直得個講字。所謂的「土地大辯論」竟然搞了一年幾，全港市民陪佢白白虛耗左寶貴的光陰。結果，政府推出咗目前政治環境下無可能推動得到的「明日大嶼」計劃。

事到如今，解決土地問題實在刻不容緩。路路不通，可以點樣？

《土地收回條例》賦予政府權力去徵收社會上任何一塊土地，條件是徵收該地塊日後的用途是要用作公共用途。而目前針對的，是「曬了」幾十年太陽的閒置農地。目前香港絕大部分的農地都控制在幾大家族的手裡。究竟徵收佢地啲農地，大發展商們是否很抗拒呢？

首先，徵收只會按評估價錢來徵收。因此，大家族們所擁有的農地「曬了」咁耐太陽，以為可以刀仔鋸大樹的夢想會幻滅。然而，故事發展是否就咁簡單？點解此風一吹，反而發展商的股價係升唔係跌？

因為往往規劃公營房屋，旁邊一定會配置私樓。所以，政府徵收了發展商的農地A，該發展商位於農地A旁邊的農地B則好大可能會獲得政府的支持，批准補地價轉用途為私樓發展用地。咁樣，曬咗幾十年太陽的農地就終於有機會釋放利潤了。因此，「收回土地條例」風一吹，發展商的股價都紛紛起舞。

至於中型和小型發展商又如何？

由於香港的地價冠絕全球，所以除了全港最大的幾家發展商是有香港的土地儲備之外，中小型發展商都是有地就馬上開發的。中小型發展商不會去囤積土地，因為囤積土地的成本實在太高，就連好多中資發展商在香港都是投完地就馬上建屋，不會囤積任何土地。

因此，就算真係因為《收回土地條例》導致地價降溫，對中小型發展商的影響也是非常輕微的。

然而，這個條例主要針對的是公營房屋的供應。因此，根據市場規則來講是不會影響私樓樓價的，所以對於已經上車的私樓業主來也是沒有影響的。

收地建屋，實在刻不容緩。原因何解，我們看看幾個數字。

香港現在人口：743萬人。

2030年人口：822萬人(增加 10.63%)。市區建設用地如果按比例增加 10.63%的話，需要2941公頃。

明日大嶼填海面積：1700公頃。

以需求的2941公頃減去「明日大嶼」的1700公頃，缺口都達到1241公頃。先不說「明日大嶼」定必石沈大海。此缺口代表什麼？代表就算「明日大嶼」搞得成，香港的人均居住面積都會降低。

目前香港人的人均居住面積為160呎。就算明日大嶼成功落實，供求失衡都會導致人均居住面積再打折扣。

更何況，「明日大嶼」基本上已經奄奄一息，另覓土地供應實在刻不容緩。