2026年首季零售租賃市場呈「兩極化」料核心街舖租金全年升 5% 非核心或跌最多 5%

第一太平戴維斯最新發表的2026年5月《香港零售租賃市場報告》指出，香港零售租賃市場在2026年第一季正在好轉，惟復甦走勢呈現明顯的「選擇性」特徵。核心黃金地段的租賃表現穩健，核心街舖租金按季上升 2.7%，反觀主要購物中心僅錄得 0.4%的輕微增長。市場目前由兩股力量驅動：銀行證券業的大型擴充及內地消費品牌的持續進駐，為核心商區注入動力。然而，民生商場及非核心區零售商舖則持續面臨港人北上消費、網購比重增加及傳統餐飲需求疲弱的多重壓力。展望後市，預計全年核心街舖租金將上升約 5%，但非核心零售物業則可能面臨最多 5%的跌幅。

尖沙咀及旺角按季分別錄 3.2%及 3%升幅

核心地段與本地商場表現兩極化，核心街舖租金在首季全面回穩，其中尖沙咀及旺角表現最為突出，分別錄得 3.2%及 3%的按季升幅。相比之下，各區購物中心平均租金按季只微增 0.4%，反映商場受大眾化消費疲弱影響較深。雖然租戶情緒趨於穩定，但這種分化格局主要源於零售商擴張更注重於曝光率高的選址、客群及營運效率高的零售點。

新興租戶組合重塑租賃需求，銀行及證券商正積極擴大其零售版圖，例如匯豐財富管理租用銅鑼灣京華中心逾 50,000方呎樓面，以及渣打銀行在中環擴充 9,400方呎地舖。同時，內地品牌如海瀾之家及中式香氛品牌「觀夏」相繼於核心商區開設首間或旗艦門店，成為支撐租金的主要動力。

2025年網上零售額按年大增 12.8%

本地消費模式轉變帶來的結構性挑戰，2025年港人出境人次按年增長 12.3%，2026年首季出境趨勢持續高企，對本地餐飲及日常零售造成衝擊。與此同時，2025年網上零售額按年大增 12.8%，進一步流走實體店的消費支出。受此影響，部分傳統中式餐飲老字號如太古城中心的「翰騰閣」已於年初結業，凸顯同質化程度高的業態面臨轉型壓力。

體驗式零售與「活動經濟」興起，實體店功能正超越單純銷售，轉向品牌體驗與客戶互動。營運商積極利用流行文化趨勢，例如 Live Nation於紅磡建立 TIDES音樂場所，以及Fever的燭光音樂會系列，成功將社交媒體流量轉化為實際客流。這種「體驗導向型」的租賃成交正成為業主及租戶把握商機的新模式。

零售租賃市場呈「選擇性復甦」

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，目前香港零售市場的復甦步伐並不均衡，核心街道受惠於金融業及內地品牌的新增需求而逐步回穩，但民生商場卻正承受著北上消費及網購興起的沉重壓力。展望 2026年下半年，這種分化格局將主導市場走勢，非目的性的零售項目或較弱的本地商場租金或將繼續面臨下行壓力。

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，觀察到零售策略正隨著消費者行為轉變而演進，實體店已成為品牌推廣與長期客戶忠誠度建立的核心場所。近期大型活動經濟的蓬勃發展，帶動了更多體驗式業態進駐，這對於能結合社交媒體內容及新穎活動概念的商戶而言，無疑是提升商業價值的關鍵機遇。