美國議息｜中原按揭王美鳳：料今年港P維持最低水平不變 H按息3.25厘橫行

美國聯儲局新主席沃什上任後首次會議結束，宣布2026年第四次議息結果，維持聯邦基金利率於3.5厘至3.75厘不變，符合市場預期，連續4次會議按兵不動。具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5厘不變，預料其他銀行將陸續跟隨。

料美息仍主要在現時中性水平區間

中原按揭董事總經理王美鳳指出，儘管美國聯儲局對息率意向修正，點陣圖顯示年內有機會加息一次，但相信年內加息與否取決於目前美伊和解後通脹粘度下的走勢及滯後效應，以及未來實質經濟數據。王美鳳解釋，市場指美伊達成協議，地緣政治衝突出現緩和，有利油價回落及供應鏈壓力紓緩，但基於當地通脹率已爬升而通脹壓力往往具備粘性，料聯儲局將密切觀察未來通脹走勢仍有後遺影響還是出現回落步伐，若未來通脹降溫，年內加息未必會付諸實行。

美國自2024年9月啟動減息周期以來，已累計減息1.75厘，美國目前利率（3.5至3.75厘）已接近中性利率水平，具條件因應經濟數據小幅度調整，或因應通脹走高而向上微調息率，又或因應經濟放緩而返回減息路向，料美國息率仍主要在現時中性水平區間，並取決於數據溫和調整。

本地息率：拆息走勢視乎未來美息及本地市場因素

王美鳳表示，本港這次減息周期自2024年9月開始，銀行加快減息令最優惠利率P於去年10月底已觸底返回加息前最低水平，儘管美國預期年內有機會加息一次約0.25厘，但預期有關調整主要應對通脹壓力未除而並非息率周期轉向，美息仍會維持在現時中性水平區間，而在本地銀行存款增長理想資金充裕情況下，銀行同業拆息跟隨上調步伐未必明顯；加上樓市重返上升周期令抵押物業質素向好，下半年本港最優惠利率P較大機會維持現有最低水平。

至於銀行同業拆息HIBOR，與樓按相關的 1 個月拆息今年上半年主要在2厘多水平，介乎2.2至2.7厘徘徊（季節性因素或推高拆息，最近接近半年結今天數字為2.94厘），預期1個月拆息短期內仍主要處於2厘多水平，因此，主流 H 按息將繼續橫行於封頂水平3.25厘一段時間。

料定按尾班車申請量進一步上升

3月份接連有大型銀行推出低息定按計劃，目前共三家大型銀行提供低息定按，有關定息率2.73厘較主流H按息3.25厘低半厘，基於今年美國息率意向已由減息轉為橫行甚至有可能加息一次，意味年內H按息3.25厘不會下跌，令定息2.73厘之計劃吸引力進一步增加，目前定按申請期已屬後段，幾家大型銀行的定按申請期分別至6月底、7月底及8月底，料將進一步吸引按揭用家把握定按尾班車，令定按申請量進一步上升；最新數字4月份定按選用比例升至16.8%之八年新高，料定按市場比例仍會進一步上升至逾兩成水平。

上升周期基礎已穩健基本面利好因素繼續支撐樓市

王美鳳稱，隨着本港最優惠利率P已返回加息前最低水平，市場主流H按息自去年10月起已降回至3.25厘中性偏低水平且平穩至今，目前息率已在大眾接受水平，即使未來息率有可能出現微細波幅，料息率仍大致處於現有中性水平，而息率目前並非主導樓市的因素；隨着樓市已返回上升周期，且基礎已穩健，買家入市信心充足，加上本港吸納資金能力增強，而租金持續處高位繼續吸引大眾由租轉買及買樓收租，造就市場多方入市需求，這多項利好因素將支撐樓市基本面繼續向好發展。

減息周期港按息累減0.875厘 30年期月供減逾一成

王美鳳表示，總結減息周期截至現時情況，銀行2024年9月啟動減P，至2025年10月底共5次減P，累積減幅達0.875厘，隨着銀行減P，H按封頂息率（以P按為基準）亦同步下降，市場按息由2024年9月時之4.125厘下跌至2025年10月底為3.25厘後維持至今，減幅同為0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。

以貸款額100萬元、30年期計算，H按息由去年4.125厘降至現時3.25厘計，每月供款由4,847元減至4,352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21,809元顯著減少至19,584元，每月節省2,225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43,618元降至39,168元，門檻大幅降低4,450元或10.2%。