香港物業投資市場分化加劇不良資產釋放入市機遇

第一太平戴維斯最新發表的2026年8月投資市場報告指出，2026年第二季香港房地產市場分化進一步擴大，住宅市場在內地買家支持下保持韌性，商業物業則持續進行價格重估。然而，隨着接管物業及不良資產供應增加，加上融資成本回落，資金充裕的機構、用家及境外投資者正把握優質資產深度調整後的入市機會。2026年上半年，非住宅物業投資額按年急升1.2倍，至223億元，反映市場正由低迷走向具選擇性的復甦，惟買家仍高度重視資產質素、價格、融資條件及穩定現金流。

商業物業價格調整持續

今年上半年單宗成交額逾5,000萬元的非住宅物業投資總額達223億元，同比增長1.2倍；寫字樓及酒店分別佔投資額67.6%及21.6%，為主要成交板塊。

該行指，商業物業價格調整持續，甲級寫字樓價格較2018年高位下跌約49%，核心街舖價格較2013年高位下跌約65%；部分接管物業的成交價更較原購入價或估值低35%至56%。寫字樓投資活動出現初步回穩跡象，尤其集中於地段優越、質素較高及具長線自用或投資價值的核心資產；2026年第二季整體甲級寫字樓空置率按季回落0.4個百分點至14.8%。

內地買家住宅成交金額逾千億元

至於住宅市場需求保持穩健，2026年上半年，內地買家住宅成交金額約1,071億元，約相當於2025年全年水平的75%；逾1億元超級豪宅成交達134宗，較去年同期升91%，內地買家佔69宗成交。

另外，酒店及學生宿舍市場基本面相對良好。截至2026年5月，酒店平均房價已恢復至2018年高位的98%，第二季入住率達84%；而2024/25學年非本地學生人數較五年前升97%至約9.2萬人，學生宿舍床位缺口約7.2萬個，支持相關改裝及投資需求。

買家對價格及回報要求更嚴謹

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，香港市場並不缺乏資金，現時的關鍵在於買家對價格及回報的要求更為嚴謹。隨着不良資產供應增加，短期或繼續為市場帶來價格壓力，但更充分的資產重估亦有助促成新一輪成交。下半年市場料維持選擇性復甦，境外投資監管所帶來的資金配置限制，以及由貸款機構推動的接管物業供應，可能成為影響2026年下半年市場表現的兩項重要因素。資金將優先流向定價合理、質素優良及具穩定現金流支持的資產。

寫字樓及酒店最受市場關注

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光指出，上半年非住宅投資市場顯著反彈，反映用家、機構及境外資金已開始把握優質資產價格調整後的機遇。當中寫字樓及酒店最受市場關注，而具改裝潛力的酒店、服務式住宅及學生宿舍相關項目亦持續吸引長線資本。惟市場復甦並非全面，投資者將繼續聚焦核心地段、優質物業及具明確資產增值空間的項目。