海外樓市｜英國鄉郊豪宅爆煲！業主瘋狂劈價四成揭「三大死因」

疫情期間「在家工作」成主流，而在英國逃離繁囂的英國鄉郊大宅曾一度成為樓市大熱。然而，隨著社會重回正軌，「在家工作」熱潮過後，鄉郊大宅市場卻急轉直下，由於高昂的維護成本、辣稅夾擊，加上企業要求員工「回歸辦公室」，近月不少豪華莊園的業主被迫瘋狂劈價求售，更有業主劈價近四成仍無人問津。

撰文：全球樓行

買家市場全面主導頂級鄉村豪宅跌價逾一成

英國鄉郊物業在疫情首兩年曾經歷一場「小陽春」，當時在家工作盛行，大量城市人湧入鄉郊。但如今，在通脹及全球經濟不穩下，鄉村物業樓價不斷屢試新低。根據第一太平戴維斯發布的高端指數(Prime Index)今年第一季全英高端鄉郊住宅的平均成交價下跌8%，由去年同期的590萬美元(約4,626萬港元)降至現時的540萬美元(約4,234萬港元)。

球星碧咸曾於2016年，在熱門鄉村別墅地區科茨沃爾德(Cotswolds)以1200萬英鎊(約1.27億港元)購入約26英畝的莊園。然而科茨沃爾德以及交通便利的倫敦北部周邊，近月平均成交價更暴跌超過12%。

買家卻步三大死因持有成本、辣稅與定價過高

有業內人士直言「現在絕對是買家主導的市場」，又指鄉郊大宅樓價急跌離不開「三大死因」。其一是日常維護及能源成本十分驚人，以前在低息年代購入的買家，過往不太在意雜費支出，但是經歷俄烏戰爭及美伊戰爭的地緣政治動盪，已令英國能源成本急劇飆升，英國能源監管機構Ofgem指，未來10月份英國家庭能源支出將上漲4%，預計將為三年新高。

業內人士指，鄉郊大宅的能源支出較大，因為房間數量多且樓底極高，如使用暖氣，需要加熱的空間龐大，即使富裕買家負擔得起，但高昂能源支出及維修費成本仍會造成心理壓力。

另外，近年英國稅制的改變令外國買家卻步。外國買家在英國購買第二套物業，須在標準稅率下繳付額外印花稅5%，另加2%的海外買家印花稅，如物業價值超過150萬英鎊(約1,594萬港元)，疊加後印花稅率最高達19%。

而且在2028年4月起更會實施高價值地方稅附加費(High Value Council Tax Surcharge, HVCTS)，而該稅項並非買賣時的一次性稅項，而是按年徵收的持有稅，只要物業價值超過200萬英鎊(約2,125萬港元)以上，每年徵收2,500英鎊至7,500英鎊(約26,557至79,672港元)不等，投資鄉郊大宅須支付龐大的成本，令不少富豪卻步。

該名業內人士又指，不少買家在疫情高峰期高位接貨主，現時定價過於進取。他指，有部分物業的叫價比實際市價高出足足100萬英鎊(約1,062萬港元)，新買家根本難以接受，而且現時大部分買家只為尋找度假屋，並不急於入市。他指，有買家在2020年12月斥資約140萬英鎊(約1,488萬港元)，買入位於南部沿海多塞特郡(Dorset)、佔地1.7英畝的19世紀初五房大宅，並花了兩年時間復修這幢近4,800平方呎的歷史建築，裝修費用是「天文數字」，一圓其「英國傳統鄉村大宅」的夢想。然而在2024年3月，她以約318萬英鎊(約3,380萬港元)放售，結果毫無回音。隨後她一減再減，目前叫價已劈價近四成，降至約200萬英鎊(約2,125萬港元)，且已等了超過兩年仍未脫手。