工商舖沽壓嚴竣帶動交投連續三季破千宗中原(工商舖)：料第四季「量升價尋底」

2026年第三季香港工商舖市場表現趨向平穩，受惠於全幢物業成交量增加，以及買賣雙方進一步擴大議價空間，買賣成交價量均保持平穩向上勢態。根據中原(工商舖)最新數據，第三季工商舖整體買賣成交錄得約1,217宗，按年大幅增加約26.11%，更連續三個季度錄得單季逾1,000宗水平；第3季買賣總成交金額則約162.9億元，按季及按年分別上升約10.35%及17.08%。中原分析，美國聯儲局於9月份宣布加息0.25厘，本港銀行未有隨即跟隨，但市場普遍預期今年內美國聯儲局將會再度加息。在加息陰霾籠罩下，預料第四季工商舖買賣成交量將被看好，而物業價格則會受壓。同時，在傳統租務旺季帶動下，預料工商舖第4季租務交投量會平穩向上，租金水平則個別發展，核心區租金可望平穩微向上。

全幢商廈屢獲承接外資帶動大額租務

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，據中原(工商舖)資料顯示，2026年第三季商廈市場共錄得約293宗買賣成交，按季及按年增加約8.12%及25.75%；涉及成交金額約61.27億元，較上季回落約16.71%，按年則升約12.11%。

陳雁樓認為，本港商廈買賣市場表現一般，當中9月份買賣成交宗數更戲劇性地急跌，僅約59宗，交投更見乏善足陳，若不計算逾億元大手成交，商廈買賣成交金額不足5億元，甲級寫字樓只錄得零星成交。然而，由於市場資金仍見充裕，第3季內大額成交紛紛湧現，買家則以業績及現金流表現較出色的行業用家為主，當中，港島區指標甲廈遠東金融中心37樓01室，於7月份獲本地老牌家族以約1.08億元承接，成交呎價約2萬元，料購入物業作投資收租。據了解，單位原業主為內地財團，於去年12月以約9,072萬元購入，持貨逾半年迅速轉售，帳面獲利約19%。而九龍區方面，尖沙咀東部科學館道1號康宏廣場27樓03至13室則獲區內用家購入作升級搬遷，成交價約1.66億元，平均呎價約1萬元。

租賃方面，陳雁樓指出，2026年第三季商廈市場共錄得約1,575宗租務成交，按季及按年僅窄幅上落；涉及成交金額則錄得約2.04億元，較上季及去年同期同告上升約兩成。而核心區商廈租務需求正持續上升，中環區超甲廈受企業追捧，帶動該區甲廈空置率由今年初約11.62%回落至最新約8.36%，復甦力驚人。金融機構及跨國企業不單重返核心區，更傾向提早洽租更大樓面，季內大手租務成交包括美國量化交易巨頭SIG以每月約517萬元租用中環長江集團中心二期19至21樓全層，涉及總面積約51,762方呎，呎租約100元。

此外，由於近年政府積極加強本港與中東及「一帶一路」沿線國家之間的經貿合作，持續招商引資，而新近吉爾吉斯商業銀行「巴凱銀行」便獲金管局授予銀行牌照，成為首家在亞太區及香港設立業務據點的中亞銀行。隨著更多海外資金流入本港市場，亦同步帶動寫字樓租賃成交。當中，中東金融機構第一阿布扎比銀行早前以月租約203萬元升級搬遷至中環長江集團中心二期42樓全層，涉及面積約17,254方呎。

展望第四季，陳雁樓認為，預料第四季商廈買賣成交量將維持約250宗，成交金額約60億元，而隨著銀行加快處理違約物業，甚至不惜以低於購入價20至25%的價格折讓出售，反映銀主去貨意欲強勁，相信第四季有機會出現新一輪銀主盤放售潮，整體買賣價格較為受壓，大致維持平穩至下調5%。而租務市場方面，隨著海外資金持續流入本港，金融業務已重上升軌，加上近年教育機構，整體寫字樓租務普遍覓得支持，成交量預計將維持約1,600宗，租金保持平穩至約5%升幅，而金融及教育行業預期將成為近期大手租務成交的主流租戶。

全幢大額買賣帶動工廈成交額創近兩年新高

中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2026年第三季工廈買賣市場錄得約702宗成交，較上季約804宗回落約12.68%，但對比去年同期則有約27.17%增幅；而成交金額錄得約58.03億元，按季及按年分別大升約46.61%及64.77%，創自2024年第二季以來的單季新高。

劉重興指出，成交金額升幅主要因第3季內錄得數宗大手全幢工廈成交所帶動，其中佳明集團旗下兩個位於粉嶺的數據中心項目，合共以逾20億元轉售予Amazon Data。而曾由鄧成波家族持有的西貢康定路6號全幢工廈，早前以約1.41億元易手；較該廈2017年購入價約3.65億元帳面折讓逾六成。而曾由內房企業中國奧園持有的葵涌國瑞路57至59號全幢活化工廈，於今年7月淪為銀主盤後，新近以約1.5億元沽出，折合呎價約1,250元，買家為急凍海鮮進口商大洋環球, 上述物業於2018年以9.5億買入, 賬面大蝕約8億元。

劉重興補充，雖然第三季全幢工廈買賣成交增多，惟大多為蝕讓成交或銀主盤，令到整體工廈價格持續調整，部分業主不惜減價求售，反而成功區內投資者及用家入市尋寶，帶動成交。其中，黃竹坑黃竹坑道49至51號得力工業大廈一個低層相連單位，獲區內烘焙用家以約1,158萬元承接自用，成交呎價約2,832元，與該廈今年最低成交呎價約2,782元相若。同時，市面上仍有多個全幢銀主工廈項目劈價放售，相信亦會為整體工廈買賣呎價走勢蒙上陰霾。

至於租賃市場方面，2026年第三季租務表現亮眼，錄得約1,437宗成交，涉及總金額約6,182萬元，按季上升約13.6%及約19.04%，按年則分別增加約2.57%及約28.51%，呈「價量齊升」局面。

展望第四季，劉重興認為，市場普遍預期美國聯儲局將再度加息，而本港銀行亦將跟隨調整利率，屆時市場銀主盤及蝕讓成交或會增加，進一步拖累工商物業價格。他預測，2026年第四季成交宗數約730宗，樓價有約10%回調空間，若有大手成交支撐，成交金額有望達50億元水平。租賃市場方面，預料成交走勢大致平穩，成交量維持約1,350宗水平，租金則有約5%下調空間，個別地區或有更大幅度調整。

高回報筍盤湧現商舖成投資者尋寶樂園

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2026年第3季商舖買賣市場轉趨熾熱，共錄得約222宗成交，創自2024年第三季以來新高，而成交金額約43.59億元，按季升幅分別約15.02%及26.48%，比起去年同期則上升23.33%及6.55%。

潘志明指出，2026第三季，高回報物業仍是商舖買賣市場焦點，當中部分售後租回的物業因租金收入穩定尤為受投資者青睞。其中，麥當勞自去年起陸續推售旗下物業，而第三季共售出3個舖位物業，分別位於荃灣、大埔及深水埗，合共套現約3.39億元，涉及租金回報率約6.5厘。此外，佳寶食品超市創辦人亦於7月出售旗下旺角登打士街37號地舖，成交價約3,300萬元；該舖現時由佳寶以每月約18萬元租用，預料租金回報約6.55厘。

此外，商舖買賣市場交投熾熱，部分業主及銀主為盡快套現更願意調整叫價，因此第三季錄得數宗矚目蝕讓買賣成交，當中不少曾由老牌投資家族及資深投資者持有。其中，吳鎮科家族成員早於2014年以約7,250萬元購入尖沙咀加拿分道4B至6H號集友大廈地下2號舖，涉及面積約600平方呎；最新則以約2,230萬元易手，持貨約12年帳面虧蝕近七成。

租賃市場方面，潘志明稱，本港零售額已經連續16個月錄得增長，惟網上電商平台崛起，實體零售行業仍然受壓，連帶拖累商舖租賃市場表現。今年第三季市場共錄得約984宗租務成交，較上季微跌1.8%，按年增加約7.31%；涉及金額約9,066萬元，按季回落約7.89%，與去年同期約9,057萬元相若。同時，商舖空置率亦未見明顯改善，五大核心商圈中，灣仔及尖沙咀空置率升幅最大，按年分別增加1.36及1.24個百分點，而中環及旺角則上升0.56及0.58個百分點，惟銅鑼灣空置率輕微改善0.06個百分點。而元朗及荃灣最新商舖空置率分別約5.21%及5.44%，按年增加0.09及0.79個百分點。

潘志明補充，由於港股市場發展蓬勃，截至第三季新股集資額已錄得約3,660億元，市場預期全年集資額有望達4,800億元，超越2010年約4,495億元的歷史高位。此外，訪港旅客人數回升，成功帶動線上金融機構及藥房相關的大手租務成交，當中旺角亞皆老街24至26號東方大廈地下，面積約1,800方呎，新近獲長橋證券以約80萬元承租；而尖沙咀廣東道30號新港中心地下G07號舖，面積約3,517平方呎，新近則獲龍豐集團以每月約80萬元進駐，為季內最大宗矚目租務成交。

潘志明分析，本港舖位市場走勢持續向好，預料第四季舖位買賣成交宗數可達至240宗，成交額增至55億元，惟市場仍有部分銀主舖位陸續登場，相信買賣價格大致平穩至下調5%。租賃方面，受舖位空置情況所影響，預料核心區舖位租金可保持平穩至下調5%，而非核心區下調空間相對較大，約有5至10%，租務成交則維持約1,000宗水平。

外資財團陸續進場分杯羹學生宿舍交投再創新高

潘志明總結，工商舖整體買賣宗數維持穩定，2026年第三季錄得約1,217宗買賣成交，較上季約1,268宗輕微回落約4.02%，按年則大幅增加約26.11%，已連續三季錄得單季逾千宗成交；而總成交金額約162.9億元，按季及按年分別上升約10.35%及17.08%。租賃市場方面，第三季錄得約3,996宗成交，按季及按年微升約2.96%及4.88%，創自2024年第三季以來的單季新高；總租賃金額則約3.57億元，同告上升逾一成。

他表示，今年第三季共錄得約30宗逾億元成交，涉及總金額約129.88億元，較上季分別增加約42.86%及1.28倍，反映大手市場交投相當熾熱。而大手成交仍聚焦於學生宿舍投資，季內大手成交主要聚焦在學生宿舍，共錄得約8宗逾億元成交，涵蓋全幢商廈、酒店、服務式住宅等，更有投資者選擇接手購入營運中的學生宿舍項目。如招商局集團夥拍基金斥資約5.7億元購入紅磡漆咸道北470至478號全幢學生宿舍。據悉，該項目由永義國際發展，去年中正式推出市場招租，共提供約205個宿位。

此外，潘志明指出，參考現時營運中的學生宿舍項目，普遍改造後的淨租金回報可達5%或以上，高於一般住宅物業的約3%，回報率表現理想，加上業界預料目前仍有約7.8萬個宿位空缺，投資潛力不俗，更吸引海外財團積極入市學生宿舍市場，當中京東集團於7月份便以約2.8億元購入灣仔軒尼詩道218號全幢酒店，料將改裝為學生宿舍營運；上環文咸東街22至26號柏廷坊全幢商廈亦獲新加坡投資管理公司以約3.79億元承接，擬申請改建為住宿用途，市場預料將作學生宿舍發展。同時，上環德輔道西28號宜必思酒店全幢亦獲新加坡凱德集團以約23億元購入，預料將改裝為學生宿舍作長線收租之用。

潘志明相信，雖然美國加息及銀行按揭取態為市場增添不確定因素，惟本港工商舖市場已轉趨穩定，預料2026年第四季工商舖買賣成交將徘徊1,220宗水平，成交額約165億元，呎價大致平穩至下調約5%。而租賃成交預計約3,950宗，租金表現則個別發展，核心區寫字樓看高一線，可望會有5%上升空間，而非核心區工商舖物業則會持續尋底，租金將會回落5%至10%。