高力：樂見政府先推沙田小瀝源學生宿舍用地反映政策逐步回應市場需要

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵指，學生宿舍用地方面，該行樂見政府落實計劃並率先推出沙田小瀝源項目。高力早前已指出，政府擬推出的三幅用地中，以小瀝源用地最具吸引力。用地鄰近香港恒生大學，並靠近港鐵第一城站及石門站，具地理及通勤優勢，有助紓緩區內以至整體專上學生的住宿需求。政府分階段推出學生宿舍用地，亦反映政策正逐步回應市場需要。

需求方面，非本地學生人數持續增加。政府亦由2026/27學年起，將資助院校自資非本地生的招生上限，由相等於本地學額的40%提高至50%，進一步推高宿位需求。供應方面，「城中學舍計劃」迄今已有41宗申請獲確認符合資格，涉及約10,800個宿位。按高力推算，2027/28届時教資會大學和私人市場供應約有6.5萬個，短缺仍超過10萬個，供需失衡依然明顯。

因此，高力認為小瀝源用地作為首批推出的學生宿舍用地之一，具一定指標意義，亦是增加整體供應的重要一步。發展局今年初就三幅用地邀請市場提交意向書，共收到22份，主要來自地產發展商及學生宿舍營運商，反映市場對這類用地興趣濃厚。在政策支持及供應持續不足下，預料學生宿舍市場將繼續吸引本地及海外發展商、營運商和投資者參與。

供地策略貼近市場承接能力

高力香港融資評估主管侯志港稱，該行樂見政府過去數季因應市場實際情況，循序漸進地調節推地步伐，反映供地策略更貼近市場承接能力。這種審慎而具彈性的做法，有助穩定市場預期，避免短期供應過度集中，同時讓優質地皮在合適的時機推出，提升發展商參與及競投意欲，支持土地市場健康及穩定發展。

賣地成績除了為政府帶來收入，亦是觀察市場信心的重要指標。相比單一成交價，我們更關注投標數目、參與發展商類型，以及市場是否持續願意為優質地段出價。近期地皮成交價亦反映發展商投地信心有所增強，尤其何文田佛光街住宅地錄得10份標書及約43.08億元成交價高於市場預期，顯示市場對具地段優勢、規模適中及發展定位清晰的地皮仍有相當需求。我們認為，只要地皮位置、規模及發展條件合適，市場仍有充足承接力，發展商亦願意以較進取的價格補充土地儲備。

住宅市場成交及價格已較早前回穩，發展商投地意欲有望逐步改善，但現階段出價相信仍會保持審慎，尤其會考慮項目規模、發展周期、建築成本及未來供應。具有成熟配套、規模適中及較高發展確定性的地皮，地價表現有望相對較具支持。現階段政府可繼續採取按季檢視、審慎有序的供地策略，優先推出市場承接力較高、規模適中及條件成熟的住宅地，並因應招標反應靈活調節後續供應。可以建議政府在大型／新發展區地皮的推出節奏上，更重視市場承接力，而成熟市區中小型地則可維持較穩定供應。

須撥出小部分樓面作公眾停車場或略影響發展商出價

今季推出的沙田石門大涌橋路與安心街交界住宅地，預計提供約960伙，鄰近港鐵石門站，位處商住兼備的成熟社區，區內交通及配套完善。正如我們早前指出，這類位於成熟社區的「熟地」，發展模式相對清晰，發展周期亦較易掌握，較容易吸引不同類型的發展商參與。不過，中標發展商須撥出小部分樓面作公眾停車場，或會略為影響發展商的出價。近期優質住宅地的入標反應及地價表現轉趨積極，政府適時推出石門用地，相信可進一步測試發展商的意欲，以及市場對成熟住宅區地皮的承接力。至於赤柱及西貢等稀缺豪宅地，若日後推出，亦可測試發展商對高端住宅市場的信心。