海外樓市｜英政府重推首置計劃「Your First Home」首期低至2.5% 惟樓價設限脫離現實

近日英國政府推出名為「Your First Home」的全新首置計劃，旨在協助合資格的首次置業人士以2.5%極低首期購買英格蘭的新樓。然而，計劃因樓價上限設定過於嚴苛，加上高息環境持續，其實際效用備受市場及地產業界質疑。有研究指出，英格蘭不少地區的新建房屋平均價格早已超出了首置客的承受範圍及計劃的價格上限。

撰文：全球樓行

首期低至樓價2.5%

「Your First Home」計劃的核心機制，是買家只須提供至少佔樓價2.5%的首期，政府便會提供20%的物業貸款(equity loan)，餘下的按揭貸款則向銀行申請。不過政府的貸款首5年免息，第6年年息為1.5%，第7年起升至3%。貸款金額與樓價掛鈎，買家日後賣樓時須按當時估價償還物業價值的20%。這意味著若樓價由30萬英鎊升至32萬英鎊，買家須償還6.4萬英鎊；若跌至28萬英鎊，則只須償還5.6萬英鎊。

申請人必須為首次置業人士，購買英格蘭內符合當地樓價上限的新樓自住。計劃同時設有入息上限，倫敦以內地區家庭總年收入不得超過14萬英鎊，倫敦以外地區則為11萬英鎊。該計劃預計於2027年2月起接受申請，首批物業料於同年4月成交。

該計劃的撥款規模為低於市場預期，僅47億英鎊，預計可協助7萬個家庭上車，可提供2伙新樓。相比之下，於2013年至2023年間推行的舊版「Help to Buy」計劃，其總開支高達247億英鎊。

樓價上限被指「離地」絕大部分地區物業超標

為反映各地區樓價差異，政府在全英296個地方政府設立了不同的樓價上限，範圍由北林肯郡(North Lincolnshire)的21.5萬英鎊，到內倫敦(Inner London)的65萬英鎊不等，而外倫敦(Outer London)則為50萬英鎊。無論是分層單位(Apartment)還是獨立屋別墅(House)，均適用相同的價格上限。

房地產機構世邦魏理仕(CBRE)對英格蘭296個地方政府的新建房屋及單位平均價格進行分析，發現絕大部分地區的新建獨立屋價格均超出了計劃上限。數據顯示，在265個地區中，別墅價格高於上限；而在47個地區中，分層單位價格亦超出上限。

CBRE報告指，以西倫敦的伊靈區(Ealing)為例，該區的樓價上限為50萬英鎊，但當地新建別墅的平均成本幾乎是此上限的兩倍。倫敦的發展商亦表達強烈不滿。地產商 Related Argent 警告，因為倫敦首置客的平均入市價已達47.3萬英鎊，現有的上限缺乏緩衝空間。

首置客高齡化與發展商的建屋困局

英國地產公司British Land近期便因財務可行性疑慮，煞停了位於倫敦Canada Water涉及4,000伙的大型發展項目，該項目中一幢已完工的大廈大部分單位仍未售出。而樓價上升導致首置客的年齡越來越大，目前平均年齡已達34歲。業內人士指，這批買家可能已準備生育或需要更大的物業，設限導致他們跳過傳統上「上車第一步」的一房或兩房單位。