銀行看好後市物業估值回升帶來「資產效應」｜樓市走勢

樓價回穩向上，各大銀行積極拓展按揭生意，對物業估值亦轉趨進取。中原估價指數(CVI)自6月起長期站在50以上，早前更一度升至84點，創近六年高位，清楚反映主要銀行普遍看好後市，估價態度明顯偏向樂觀。

CVI以50點作分界，高於50代表樓價呈上升動力；低於50則意味樓價趨向下跌。指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映樓價向上或向下的變化趨勢。因此，若指數連續多周企穩50以上並持續攀升，便顯示樓價上升趨勢加劇；反之，若長期處於50以下且不斷回落，則說明樓價下跌趨勢加劇。

從實際數據看，今年4至5月樓市仍處於低迷階段，當時CVI曾跌至不足40點，低見36.19點，反映市場信心不足；CVI去年更曾跌單位數，低見6.34點，可見當時市場情緒極為低迷。同期中原城市領先指數(CCL)亦在低位徘徊，觸及今年低點134.89點。不過，隨着減息及撤辣等多項利好出台，樓價迅速止跌回升，CCL已由低位反彈逾6%，年內累計升幅約4%。

至於銀行方面，估價走勢同樣明顯回升。CVI自6月起一直保持在50以上，10月重返80點後，11月更高見84.79點，為2019年5月26日85.16點以來的新高，意味大型銀行陸續上調估價。

同時，若樓價升勢持續，銀行估價或會再度調高。由於近年樓價大幅回落，部分業主的負資產壓力亦有望逐步紓緩。相反，一旦市況轉弱或經濟前景欠佳，銀行會採取保守策略。銀行提升估值通常是樓市轉旺的訊號，反映對前景樂觀，願意提供較寬鬆按揭，方便買家借貸，進一步推動成交。而物業估值愈高，業主套現能力更強。

如太古城天星閣一個兩房則王單位於2021年8月以高達1,315萬元易手，今年3月的「中原估算價」為765萬元，最新回升至828萬元，升幅逾8%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，估值回升同時帶來「資產效應」，部分業主會把加按所得資金用於消費、投資或作企業周轉，增加市場資金流動性，從而對經濟形成支持。對於依賴物業作抵押的中小企而言，更容易取得融資，有助穩定營運。整體而言，物業估值上升不單刺激樓市氣氛，亦能透過提升信貸能力與資金流動，為經濟帶來正面推動。