仲量聯行最新發布的《香港住宅銷售市場綜述》指，加息、出生率和結婚個案減少，將導致香港樓價短期欠缺上升動力。(資料圖片)
本港樓市氣氛向好，樓價逐步回升，惟仲量聯行最新發布的《香港住宅銷售市場綜述》指，加息、出生率和結婚個案減少，將導致香港樓價短期欠缺上升動力。
該行報告指，過去3年，香港人口減少18.7 萬人，而未來出生人口同樣呈下跌趨勢。2020年至2022年平均每年登記結婚數目為28,248 宗，較2017年至2019 年平均每年48,556宗減少41.8%；總和生育率(每千名女性的活產嬰兒平均數目)由2017年的1,128個，減少至2021年772個，較日本及新加坡低。
據資料顯示，過去3年本港人口流失接近19萬人，出生率亦持續下降，將導致香港樓價短期欠缺上升動力的原因之一。(資料圖片)
香港低借貸成本、高租金回報優勢 已不復當年
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，愈少新家庭成立及生育子女，意味著愈少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求，而加息亦會影響本地及內地買家的置業意欲。報告又指出，2017年內地買家佔住宅成交量的15%以上，然而現時經濟變化已不利這批買家入市，香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢，現時已不復當年。而2022年香港的平均按揭息率上升213基點至3.58%，內地平均的按揭息率則下跌至4.26%的歷史低位。
同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8%，收窄至2022年的2.5%。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。
按揭利率恐持續高位 不利需求增長
滙豐在5月上調最優惠利率12.5個基點，將令500萬元的按揭貸款的每月供款提高350元。儘管該次上調的影響較小，但本輪加息周期以來累積的負擔已不可小覷。即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利於需求增長。隨著經濟復甦，收入增加及負擔能力提升，將為樓價帶來支持，但進展將會較為緩慢。
仲量聯行認為，即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利於需求增長。(資料圖片)
部分刺激政策及外來因素 帶來住屋需求
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，部分刺激政策及外來因素，將在未來為住屋需求帶來支持，當中修訂投資移民政策及稅務優惠等新措施，將有助香港吸引非本地投資者及家族辦公室。自香港去年12月公布高端人才通行證計劃以來，已有逾12,000個申請獲批，同時批出約8,300個受養人簽證。
此外，新加坡於4月上調對海外買家的額外買家印花稅由30%至60%，無形中將增加香港住宅物業對海外買家的吸引力。鍾楚如認為，香港住宅市場的前景主要視乎這些刺激措施及外來因素，能否抵消結構性因素的負面影響。