工商舖市況｜中原：工商舖物業上半年造好 料下半年錄逾2000宗交投

今年初香港全面開關，港府積極推動香港經濟，刺激商業及旅遊等活動交流，致力為香港重拾正軌，為工商舖市場帶來利好因素。據中原(工商舖)統計，今年上半年市場共錄得約1,816宗工商舖買賣，涉及總成交金額約358.77億元，分別對比2022下半年的約1,790宗及351.21億元均見上升趨勢。該行預計，下半年錄得2,020宗，成交金額約380億元，預料全年總成交額近740億元。

核心區商舖租價看升5% 民生區料下跌

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，今年上半年截至6月27日，市場共錄得約433宗商舖買賣，接近2022上、下半年約500餘宗水平；但總成交金額上升幅度較大，2023上半成交金額錄得約150.3億元，對比2022下半年增加約28%，反映投資者入市態度逐步轉正面，除舖價對比過去疫情期間有所回升外，購入的舖位物業涉及的成交價亦相對較高。按月觀察的話，過去一年舖位買賣成交每月均徘徊於70至80餘宗，預計舖位市況會繼續轉活，成交宗數可望會慢慢重回逾100宗水平。同時，商舖大手買賣市場活躍，主要因個別資深投資者積極在市場放售物業外，中資背景的買家亦積極吸納優資物業。

黃偉基稱，舖租市場氣氛同樣暢旺，資料顯示，今年上半年暫錄得約2,187宗商舖租務個案，與2022下半年的2,142宗相若；同時總成交金額錄得約2.51億元，半年計都錄得近一成升幅，可見商戶對租舖開業興趣上升，舖租都呈回升跡象。惟最新商舖空置率未即時反映舖租熾熱市況，今年5月份中環舖位空置率錄得約13.26%、銅鑼灣約6.49%；九龍方面，尖沙咀為11.65%，旺角則錄得約8.78%。相信隨著更多租客落戶，空置率將會逐步改善。他預測，下半年商舖買賣交投會有500宗，至於買賣價則會平穩發展，而租金則個別發展，核心區租價會有5%上升空間，而民生區則會輕微下跌，幅度約5%，而受港人北上消費影響的新界區影響最大。

商廈租買交投窄幅上落

寫字樓市場方面，中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，今年上半年暫錄得約346宗寫字樓買賣個案，比2022下半年多出約一成，但與2022上半年相比，仍有約11%差幅。至於金額方面，今年上半年總成交金額約83.43億元，按年同比上升約10%。租賃方面，上半年共有約2,749宗成交，與2022下半年約2,755宗相若；總金額則錄得約2.64億元。他稱，空置率方面就因過去數年間持續有新樓面推出，市場消化速度趕不上，令甲廈空置率持續高企，最新5月份港島整體甲廈空置率錄得約11.51%，其中中環區為10.73%，金鐘更是處於11%。最新九龍甲廈空置率就為12.25%，尖沙咀錄得約9.29%，觀塘亦有約10.45%。市場現時充斥過剩樓面，但經濟環境欠佳令企業態度審慎，預計商廈空置率要更長一段時間才有機會見改善。

陳雁樓預計，下半年寫字樓買賣成交量會維持平穩錄得約320宗水平，而因為市場供應過多，買賣價料仍有約5%下調空間。至於租務方面，預測香港對外經濟活動增多會利好租務需求，料下半年租賃成交宗數會有約3,000宗，惟同樣因為新供應及空置率高企，租金有機會繼續下跌約5%。

倉存物流帶動大樓面工廈需求

工商物業在疫情期間租買走勢相對穩健。中原(工商舖)董事總經理潘志明指，今年上半年市場暫錄得約1,037宗工商物業成交，總金額約124.9億元，對比2022下半年約980宗及126.41億元都見回升趨勢。租務表現同見穩定，今年暫錄得約3,653宗租務成交，涉及總金額約1.23億元；今年3月更有838宗租賃個案，為2022年1月份後最高，反映租客心態都有慢慢轉正向。

潘志明認為，工商物業最大優勢向來為投資銀碼有選擇、行業類別多、自用收租或重建翻新都可以，令其在淡市下租買表現仍能保持穩健。由於工廈呎價較相宜，同時租務穩定，帶動回租相對高，不少物業租金回報可達約3至4厘，屬工商舖物業中可與銀行存款利率抗衡的類別，同時又有升值潛力，整體而言對工廈買賣前景樂觀。惟市場上工廈供應亦不少，預料發展商及業主都需要增加優惠及提昇交樓標準迎合市場需要，預期下半年市場會繼續消化平盤，買賣成交量料會上升約10%，但價格就預測會保持平穩或有輕微調整空間。至於租金亦會穩步上升5%。

潘志明表示，下半年工商舖市場仍面臨重大挑戰，當中經濟復甦步伐及息口走勢至為重要，現時本港經濟仍偏疲弱，加息周期令觀望氣氛更趨濃厚，但中央支持北水南下，相信會陸續與港府合作推出更多利好營商環境的措施，對下半年整體工商舖市場前景審慎樂觀。

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