市況預測｜仲量聯行：下半年整體市場缺增長動力 料中小型住宅樓價跌5%至10%

隨著第五波疫情於今年第二季度受控，香港整體地產市場已逐漸改善。仲量聯行今日(12日)發表的上半年地產市場回顧及展望指出，在未能通關的情況下，市場缺乏增長動力，料下半年商用物業的租賃及投資市場表現將仍然呆滯，加快的加息步伐及龐大的推盤量，亦將為住宅價格造成壓力，預料中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，豪宅價格料不變或下調5%。

住宅市場復甦步伐緩慢

自4月放寬社交距離措施後，住宅銷售迅速回升。第二季度的每月平均成交宗數按季回升48.4%至4,975宗，為原本在利率升高帶來阻力的住宅市場提供支持。然而，放寬措施帶動的住宅市場復甦步伐，較2021年上半年相對輕微，而去年上半年中小型住宅的價格增長爲3%。豪宅市場方面，第二季度的市場氣氛略見好轉，並錄得數宗豪宅創新高價成交，而第二季度豪宅的資本值按季回升1.2%，同期豪宅的租金也因本地需求的支持而按季上升1.0%。土地市場方面，據土木工程署的土木工程指數顯示，建築成本於2021年顯著增加10.8%，今年第一季度再攀升3.2%。受建築成本激增和利率上升影響，仲量聯行預計發展商在競投土地將較以往更保守，以維持總發展成本和現有的利潤率。

未來數年住宅價格持穩

仲量聯行香港主席曾煥平表示，由於住宅價格在未來數年將會保持穩定，土地市場的市況將較為呆滯。而建築成本顯著上升及加息因素，將增加發展商所需的風險溢價，加上內地經濟增長放緩，內地發展商在港投地態度趨保守，市場上的積極參與者更見減少。因此，地價將維持在一個更合理水平，他預計在未來數月，平均按揭息率將繼續上升，將導致中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，而豪宅的價格將下降0%至5%。由於整體市況將較淡靜，下半年將以鄰近大型基建設施的住宅項目銷情最活躍。

中環商廈租金連續4季錄升幅

儘管上半年受第五波疫情打擊，整體甲級寫字樓租賃市場仍表現穩定。由於新增供應的預租樓面得以落實，加上非核心商業區的出租率見改善，整體寫字樓市場於期內錄得125萬方呎的淨吸納量，整體空置率於6月底也回落至9.4%，租金跌幅亦於上半年進一步收窄至0.2%。受惠於租戶追求更優質寫字樓的需求，寫字樓復甦進程料由中環帶領，而中環已連續4個季度錄得租金升幅，今年上半年租金上升0.8%，當中寫字樓的擴充需求主要來自基金、私人銀行、靈活辦公及醫療健康的營運商。

仲量聯行商業部執行董事嚴威程表示，中環將是下半年的市場焦點，區內寫字樓租金已較2019年的高峰期回落28.3%，對計畫提升寫字樓質素及擴充的租戶極具吸引力，整體租金有望在年內上升至最多5%，但升幅仍視乎疫情是否持續受控，以及旅遊和邊境管制措施會否放寬。

今年第2季核心區舖租 比沙士時更低

疫情下，零售業的衝擊最大，從而推遲了商舖市場的復甦，核心區街舖在疫情下的空置率由去年底的15.9%，升至今年6月底的17.5%。截至今年第2季度，核心區街舖的租金，已從2014年第3季度的歷史高位下跌75.3%，較2003年沙士爆發時的低位還要低3.6%。然而，商舖市場在第2季度漸見改善，零售商慢慢對營商環境恢復信心，租賃需求也逐漸回升，加上香港對海外零售商仍具吸引力，今年上半年進軍香港零售市場的海外零售商數量，較2021年上半年多出47%，其中60%來自餐飲業。仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計，由於核心區街舖已陸續獲承租，加上租賃活動於第二季度見回升，預計今年的商舖租金將上升0%至5%。

工廈相對穩健 優質貨倉按年升4.1%

由於經濟及地產市場受到第五波疫情影響，商用物業投資市場轉趨疲弱，今年上半年商用物業的總成交額，較去年下半年下降37.9%至292億港元。當中工廈物業仍然最受機構投資者青睞，因為工廈屬防守性資產，租金回報率亦相對高於其他物業類型。在今年上半年的投資物業總成交總額中，約有56%為工廈物業，而上半年優質貨倉的資本值按年上升4.1%，為各類物業類型中表現最好。此外，酒店為另一項受投資者追捧的資產，特別是尋求改建為共居空間或分層出租住宅的投資者，與2021年下半年比較，今年上半年的酒店資產成交總額上升了15%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章認為，今年下半年的投資市場走勢仍會保持溫和，原因是地產市場缺乏新需求，加上內地經濟增長正放緩，除非放寬邊境限制措施，否則投資市場難現重大突破，並將保持橫行。他補充，預計投資者仍熱衷於工廈物業資產，如轉作發展冷藏庫、迷你倉及數據中心，以帶來更高回報。