2025-06-05 10:20:30

整體指標寫字樓租值連跌5年累瀉近三成中環中心跌幅最大｜商廈市況

整體寫字樓的租值跌勢持續，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，選取36個頂級及甲級指標寫字樓的差餉租值統計，由2019年高峰連跌5年共28.5%，而2024年按年跌4.3%，跌幅略為擴大。

楊明儀稱，由於全球經濟前景仍不明朗及工作模式改變，租賃需求疲弱，加上供應近幾年大增，令空置率不斷上升至1983年以來的41年新高，影響寫字樓租值向下調整未變。

本文選取36個頂級及甲級指標寫字樓作統計。寫字樓差餉租值指數是以差餉物業估價署評估物業的應課差餉租值所衍生的指數，指數的基期為2013年，基期指數定為100，用於反映物業的租值變動。2024年有12個指標寫字樓的租值較2019年高位回落超過三成，全屬港島區，跌幅最大為中環中心，跌近四成。2025年寫字樓租賃市場氣氛略為改善，租務交投增多，惟供應過剩問題仍在，租金有下調壓力，展望短期整體租值續跌，但跌幅可能放緩。

當中，頂級寫字樓按年回落4.1%，甲級寫字樓挫4.6%；比2019年高位計，頂級瀉26.7%，甲級則跌31.2%。頂級寫字樓位置優越，處於核心商業區，而且質素較佳，故跌幅相對較小，除2023年外租值表現近9年均優於大市。

在8個頂級指標寫字樓中，2024年的租值有7個跌1個升。交易廣場租值跌幅最大，按年跌10.8%，租值微升一年後回落，比2019年高位下跌26.8%。太古廣場2期租值連跌6年，2024年按年跌8.2%，比2019年跌達35.1%，高位跌幅是頂級指標寫字樓之首。太古廣場1期租值按年跌5%，較2019年高位跌32.6%。長江集團中心租值跌幅明顯收窄，2024年微跌0.1%，2023年跌10.9%，較2019年高位跌33.5%。

置地廣場、國際金融中心及環球貿易廣場的租值近2年走勢較為平穩，按年變幅均在正負5%以內，比2019年高位跌約兩成至兩成半不等。不過，樓齡最新的太古廣場3期租值連升2年，2024年按年升6%，較2019年僅跌14.1%，高位跌幅是眾多指標寫字樓中最小。

中環及金鐘核心區租值跌幅最顯著

28個甲級指標寫字樓計，港島寫字樓供應較九龍多，故租值跌幅較大。港島租值連跌5年，2024年按年跌5.1%，九龍租值跌只2.7%，以致港島比2019年高位跌32.9%，跌幅明顯多於九龍的23.9%。甲級寫字樓6個分區租值按年齊跌，中環及金鐘核心區跌幅最顯著，分別跌6.7%及5.6%，這兩區高位跌幅亦較其他分區為多，比2019年跌35.9%及32%。因為區內有The Henderson及長江集團中心二期等全新寫字樓落成，供應增加，影響租金下降。上環、尖沙咀西部、尖沙咀東部及灣仔2024年租值按年跌幅均少於半成，介乎1.9%至4.7%不等，比2019年則跌23.1%至31.2%不等。

在甲級指標寫字樓中，2024年的租值有22個跌2個升，4個持平。租值按年跌幅較多的包括皇后大道中九號跌10%，海富中心跌10%，南洋中心跌8%，美國銀行中心跌7.6%。而比2019年高位跌幅最大是中環中心，近5年租值累跌39.9%，其他跌逾三成的還有美國銀行中心、鷹君中心、力寶中心、海富中心、會議展覽中心、信德中心、皇后大道中九號及遠東金融中心，累跌31.5%到35.2%不等，以上9個甲級寫字樓全部位於港島區。