樓市走勢｜仲量聯行料明年中小型住宅價跌一成 籲政府應完全「撤辣」

仲量聯行(JLL)今日(13日)發表地產市場回顧及2023年展望指出，今年本港地產市場復甦時間未明，各類地產物業租售價格俱跌。若內地及香港繼續逐步放寬防疫措施，明年下半年香港商用物業租售市場均可望改善。不過，住宅及土地市場今年剛踏入下行周期，政府又未有撤辣，明年跌勢持續。

曾煥平：「辣招」原意已失

仲量聯行香港主席曾煥平表示，截至11月底，中小型住宅樓價今年累跌11.6%，估計全年或挫約14%；而豪宅累跌約4.4%，主要由於成交量偏低。

他指，新盤存貨高企將加劇發展商推售新盤的競爭，目前有約1萬伙已獲批預售樓花同意書，惟尚未推出應市，發展商將增加折讓幅度以促銷；近期推售的新盤已較同區的二手單位均價低約7%至13%。然而，按揭息率上升將持續抑壓置業需求。他預期，明年中小型住宅樓價將再挫約10%，豪宅價格則會跌5%至10%。若政府放寬辣招，中小型住宅樓價跌幅稍為放緩，仍會回落約5%。

曾煥平認為，若針對樓市的辣招持續，市場走勢將視乎與內地及海外完全通關能否帶動本地經濟。他直言政府目前有必要檢討「辣招」，因為樓市已進入下行周期，「辣招」原作為樓市需求管理的意思已經失去，故有必要完全「撤辣」，然而即使「撤辣」，樓價亦不會立即轉升。

區建強：地價跌幅將較住宅更為顯著

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強指，明年發展商投地將繼續抱保守態度，地價將會下跌，跌幅較住宅價格跌幅更為顯著。他認為，現時補地價的標準金額於2021年時訂定，已未能反映現時市況下的市場預期，政府是時候檢討標準補地價金額以符合最新市況。

他補充，由於市況低迷，估計政府於2022/23財政年度餘下的賣地、市建局及鐵路項目招標只能帶來約355億元的土地收入，連同早前的土地收入，將難以達成1,200億元的賣地收入目標。

郭禮言：通關後寫字樓租賃需求將會恢復

仲量聯行商業部資深董事郭禮言(Sam Gourlay)表示，今年寫字樓租務交投呆滯，截至11月底，整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%升至11.6%；整體甲級寫字樓租金首11個月則回落3.3%。

他認為，香港於2023年全面開關後，寫字樓租賃需求將會恢復；另一對寫字樓市場會帶來正面影響的是近期的「跨境保險通」及正蓬勃發展的生物科技業。受到租戶物色高質素及更新的商廈，寫字樓市場可望錄得正吸納量。由於明年寫字樓新供應將高達300萬方呎，整體空置率料將持續上升。整體租金將橫行，只是部分分區市場因新供應增加而面對下調壓力；而中環及尖沙咀的租金有機會轉升最多5%。

陳永慧：核心街舖租金明年看升5%至10%

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧稱，今年首11個月核心街舖租金回落10.6%；優質商場租金則跌5.2%。由於訪港旅客尚未恢復，核心街舖仍面對空置壓力，令空置率進一步升至16.6%。她續稱，若內地繼續放寬防疫及旅遊限制措施，將有助支持香港商舖市場，預期核心街舖租金將於明年升5%至10%。

陳國章：長者屋將成明年另一投資焦點

仲量聯行香港資本市場主管陳國章說，加息步伐較預期進取影響商用物業投資市場的投資意欲。今年下半年，5,000萬元或以上的商用物業投資總額急跌75.4%，至115億元。工廈物業造價跑贏，今年首11個月累升6.2%，為唯一錄得升幅的物業類別。他預計，明年工廈物業將繼價跑贏大市，將升5%至10%。他補充，長者屋將成明年另一投資焦點，投資者正物色酒店轉作附醫療設備的長者屋，原因是除工廈物業外，酒店的平均呎價是各類物業中最低。