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地產
2023-05-12 04:29:45
日報

海外樓市專題|3千萬買英國城堡抵唔抵?

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不少英國物業投資者為求賺取樓價升幅及租金回報,一般傾向金額細、成交流轉迅速的物業種類。然而,在英國仍有不少另類放盤,例如城堡買賣,部分叫價不足3千萬港元,即相當於在何文田新盤買一個實用面積960方呎三房單位,價錢的確吸引。不過業界指,投資城堡涉及金額龐大,印花稅動輒數百萬港元起,另有每年以百萬港元計的執修費,加上如涉及文物古蹟,未來申請改建將困難重重。

(撰文︰Wendy全球樓行)

 

斯托城堡

斯托城堡距離白金漢7分鐘車程。(網上圖片)

280年歷史莊園比鄰白金漢 叫價4435萬

近日在英國屋網Rightmove趁查理斯三世國王加冕,列出不少城堡放盤。其中之一,是距離白金漢7分鐘車程的斯托城堡(Stowe Castle),郵政編號Stowe, MK18,該城堡建築歷史可追溯至1741年,至今逾280年歷史。斯托城堡位於一級保護建築物斯托莊園(The National Trust Stowe Landscaped Gardens)內,至於斯托莊園則由科巴姆子爵(Viscount Cobham)於1717年創建。由於城堡在莊園內,享有遼闊的鄉郊景觀。斯托城堡現時放盤叫價為450萬英鎊(約4,435萬港元),如不計及管家大樓、儲藏室、由糧穀倉翻新的康樂室等,單主樓面積約4,098方呎,城堡佔地1.78英畝,同時鄰近多所優秀的公立及私立名校。

該城堡亦被當地列入二級保護建築,有連綿不斷的城堡牆。物業近日翻新,共有4間套房連更衣室,及一間主人房、私人停車場等。另外更設有直升機停機坪,最令人印象深刻的是2,727方呎的翻新糧穀倉,已被改造為集康樂、休息室廚房、酒吧等多用途的休憩間。

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布雷欽城堡

布雷欽城堡是蘇格蘭歷史悠久的城堡之一,屬於A類保護建築。(網上圖片)

十三世紀蘇格蘭懸崖邊城堡 2956萬放售

另一放盤是位於蘇格蘭的布雷欽城堡(Brechin Castle),亦是蘇格蘭歷史悠久的城堡之一,屬於A類保護建築。該城堡矗立在南埃斯克河(River South Esk)上方的岩石懸崖上,頗具特色。該城堡最後一次重建維修是在1700年代初期,但是建築歷史可追溯至十三世紀。現時城堡的業主為第17任的達爾豪西伯爵及夫人(Earl and Countess of Dalhousie),之所以放售,主要因為城堡運營成本為家族企業一大筆開銷,為減輕負擔而放盤。目前叫價300萬英鎊(約2,956萬港元)。

城堡佔地約28.33公頃,主樓共8間接待室、16間臥室和10間浴室。另外在城堡後方的庭院,還有一間餐廳、辦公室、儲藏室和員工宿舍,而能源標籤(EPC Rating)為D級。城堡共有兩個入口,北車道是通往城堡的主要通道,將來的買家有權進入的南車道並穿過開闊的農田和林地,穿越圖像橋(Image Bridge)及River South Esk,至於屬B類保護建築的圖像橋由蘇格蘭著名建築師詹姆斯伯恩(James Burn)於1797年建造。

有從事歐洲酒店的業內人士表示,城堡可否營運酒店業務,取決於其大小、形狀及可行性,如若少於40或50間客房,就無法容納大批酒店員工。而目前絕大部分的城堡最多可提供大約20至30個房間,只適合接待小量旅客。

脆弱或超想像 驗樓宜「踢一踢牆身」

另外,新冠肺炎疫情期間不少投資者以視像形式購入歐洲城堡或酒莊,他表示,除了聘請測量師檢查每個房間及每面牆身外,另外可「踢一踢牆身」,觀察是否搖晃或剝落現象。由於建築物或已超過100年,脆弱程度及倒塌危機,或超乎你想像。

每年執修費高達百萬 印花稅12%起

英國置業Smart2Go合夥人Derek表示,由於城堡叫價動輒3,000萬至4,000萬港元起,在申請按揭時銀行除了考慮借貸人的入息外,還有城堡將來是否營運出租以及計算投資報酬率(Return On Investment),確保借出按揭可以如期收回。加上城堡一年的執修費用或高達100萬至200萬港元,如果經營酒店營運成本或更高,這也是銀行審批按揭時會考慮的要素。

另外,由於不少英國城堡歷史久遠,在維修時的零件及物料,或許現代已沒有工廠生產,即使向政府申請改劃,如涉及文物古蹟,審批時間或拖延更長。另一方面是印花稅,超過150萬英鎊物業,印花稅高達12%,如果並非首置買家,還要額外支付3%印花稅。

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