美國聯儲局宣布第3次議息結果，維持聯邦基金利率於4.25厘至4.5厘不變，符合市場預期。(資料圖片)
美國聯儲局宣布第3次議息會議結果，維持聯邦基金利率於4.25厘至4.5厘不變，符合市場預期，連續3次會議按兵不動。具指標性的滙豐銀行及中銀香港已宣布最優惠利率維持於5.25%同符市場預期，相信本港銀行將跟隨維持最優惠利率P不變。中原按揭董事總經理王美鳳指出，就港息走勢，本港銀行體系結餘自2022年第4季跌穿千億元水平後，拆息加快跟隨美息上升，令1個月拆息持續高於按息的情況持續約兩年，反映銀行資金成本受壓。
中原按揭董事總經理王美鳳。
今年4月美國掀起全球關稅戰，卻引發市場對美國經濟發展的憂慮，最近有關減持美元資產及不同金融需求，令大量資金流入本港，銀行體系結餘重上1,700多億元水平，短期內仍有機會上升。受銀行體系結餘大幅上升帶動，本港銀行同業拆息近日已顯著回落，昨天(5月7日) 1個月銀行同業拆息跌逾半厘至3.08%，返回至低於按息3.5%水平，令拆息高於按息的情況終結；而今日1個月拆息進一步大跌至2.09 %，令市場主流H按息於23年2月後再次跌穿封頂息率至3.39%，等同實際按息由現時封頂息率3.5%減至3.39% (以市場H按H+1.3%，封頂息率P-1.75%(P:5.25%)計)，減幅達0.11厘，以平均按揭額500萬計，每月供款減少約306元。
不過，由於拆息波動性大，H按用家需留意實際按息以結算日之拆息水平計，由於H按以拆息計之按息及P按計之封頂息率之較低者計，拆息下跌至低於封頂息率即時推動市場按息提早下跌。
王美鳳稱，今年租務旺季料提前開始，需求上升將繼續推升租金，料轉租為買的人將增加，有利支持樓價回穩。(資料圖片)
王美鳳預期，基於美國關稅政策造成高度不確定性，談判是否取得成果可影響變化甚大，美國採靜觀其變於6月份維持息率不變機會較大，但相信7月份較大機會再次進入減息周期；基於本港拆息加快下跌，預期屆時港P亦將會跟隨下調；本港銀行去年減P累計0.625厘後，今年P減幅尚餘0.25厘，由於減P同步下調存貸息率，屆時存款息率已降至零，港P亦已完成減息周期，下半年本港按息料降至3.25%或以下水平，若1個月拆息繼續回落至1.95%以下水平，本港實際按息將可進一步下跌。
本港銀行體系結餘若維持高度充裕，有利拆息加快下跌，亦有利按揭息率有機會進一步加快下降。此外，銀行資金充裕亦有利於樓按積極性加大，以往當拆息下降銀行資金成本降低，銀行亦較有意向增加按揭優惠，讓供樓人士受惠。
對於樓巿，王美鳳續指，去年銀行已加快減P 0.625厘，並已預期美國上半年利率不變，本月資金流入本港推高銀行結餘水平重上逾1,700億元水平，促使拆息大幅下跌令市場主流H按息跌穿封頂息率，實際按息由3.5%降至3.39%，為供樓人士帶來提早減息喜訊。
市場預期6月議息將繼續按兵不動機會較大，7月份再啟動減息機會較高。
料租轉買續增 有利樓價回穩
今年第2季，儘管貿易戰問題仍會有甚多不確定性，但市場出現的利好因素應較多，包括拆息下跌令市場按息提早下跌、美國於下半年將延續減息；加上今年租務旺季料提前開始，租務需求上升將繼續推升租金，在租金上升而息率下跌的形勢下，供平過租的情況已更為明顯，料轉租為買的人將逐步增加，有利支持樓價回穩。
7月再啟動減息機會高
美息走勢方面，王美鳳指出，美國聯儲局指出通脹及失業率上升的風險同步上升，美國關稅政策推使經濟前景不確定性增加，基於貿易談判成果將對貿易戰發展可造成重大變化，並影響經濟前景評估，故此，美國聯儲局現階段維持利率不變，等待進一步確定性方向。市場預期接著6月份議息會議繼續按兵不動機會較大，但於7月份再啟動減息機會較高。她預期，美息在年內仍處回落周期，預計年內仍會逐步降至3厘多水平，屆時亦會進一步帶動港元拆息及本地息率下跌。
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