BIZ勝派｜圍方開業3年出租率持續100% 租戶升級應對體驗式消費轉型打造新界最具指標性一站式文化消閒體驗集中地

近年本港零售市道面臨結構性轉型，消費者的習慣由過往純粹的物質購物，轉化為追求新鮮感與沉浸式體驗。面對這股新常態，各大商場紛紛尋求定位突破。於2023年開業、坐落於大圍站核心樞紐的港鐵商場「圍方」，今年迎來開業3年的重要里程碑。圍方憑藉「兩綫匯聚」的地利優勢與靈活的營運策略，交出一份亮麗的成績表——商場出租率長期保持在100%，整體人流更錄得雙位數的穩健增長。港鐵公司總經理 - 投資物業龍子豪透露，圍方正密鑼緊鼓進行開業以來最大規模的租戶升級與配套優化，應對體驗式消費轉型。

「兩綫匯聚」優勢引流跨區客源

圍方已成為大圍地標，其先天優勢莫過於坐擁大圍站東鐵綫與屯馬綫「兩綫匯聚」的獨特地利。龍子豪回顧當初規劃圍方時的「初心」：「大圍站是新界東與九龍、甚至連接內地的重要轉車站，每天承載著龐大人流。在最初的客群預測中，團隊特別看重馬鞍山沿綫的居民，而過去3年的營運數據充分證實了這項預判——大量馬鞍山及新界東的居民在下班或放學回家的途中，皆習慣在大圍站稍作停留，購物消閒或與朋友聚會，這為圍方提供了極為穩固的『基本盤』。」

這股強大的「鐵路效應」，不僅凝聚了大圍及沙田區的本地家庭客與年輕族群，更成功吸引了大量跨區訪客，令商場的客群光譜變得更廣闊。配合近期大圍站上蓋大型住宅項目「柏傲莊III」的理想銷情，預料未來隨著住宅項目的陸續入伙，將為商場注入新一波具備高消費力的常住人口，整體商場的人流及生意額可望迎來進一步的增長。

餐飲打造聊天敘舊、喝杯咖啡的舒適空間

基建設施帶動人流，但如何留住顧客，才是商場的真正考驗。龍子豪指，緊貼市場轉變並持續優化商戶組合，是維持商場新鮮感的不二法門，而預計在2026年底前，圍方將會引進30多個全新商戶，涵蓋餐飲、藥妝、生活雜貨、動漫模型及潮流精品等多元範疇。

其中，餐飲一直是圍方吸引與留住客流的「流量密碼」，他指出：「顧客對各家餐廳質素與特色的評價，顯示現今消費者將餐飲視為一種社交與休閒的延伸，而非單純的零售配套。」為了回應市場對新鮮感的追求，圍方正持續引入更多具網絡話題性的人氣餐廳、打卡輕食店、精緻甜品和手搖飲品品牌。與此同時，因應市民在疫情後逐漸回歸夜間社交、吃完正餐後不想太快回家的生活轉變，圍方正積極鼓勵餐飲商戶延長晚間營運時間。透過引入更多輕食和甜品選擇，龍子豪期望能為市民打造一個在晚飯後與朋友繼續聊天敘舊、喝杯咖啡的舒適空間，並推動大圍區內的「夜間經濟」發展。

另外，配合政府即將放寬狗隻進入餐廳政策，龍子豪指，圍方在開業時已設有貓狗友善設施，會積極配合場內有申請意向的餐廳，並計劃於年內推行「貓狗友善商戶」計劃，邀請接受貓狗進入的商戶參與，進一步推動「寵物經濟」。

圍方場內將設逾22,000呎精品潮玩、娛樂消閒的店舖，提供嶄新「零售+娛樂+文化」體驗。

新設「玩樂大曬」區域善用中庭空間實踐健康生活

隨著動漫、遊戲（ACG）以及IP周邊精品的熱潮在全球及本港持續升溫，這股流行文化已成為年輕消費群體的核心精神寄託。圍方管理團隊敏銳地捕捉到這趨勢，決定引入相關商戶，結合現有的書店及戲院，在商場的L5層進行空間重組，打造「玩樂大曬」區域。龍子豪表示，這個區域將會提供「零售+娛樂+文化」三重沉浸式體驗，務求全方位滿足年輕一族與新世代家庭對潮流文化的精神與物質需求。

合辦逾300場跨界活動推動社區深度遊文旅模式

龍子豪特別提到，圍方擁有一個極具空間優勢的中庭，並配備了高畫質的巨型屏幕，為舉辦高規格現場表演提供絕佳條件。圍方在過去3年，已先後與超過120個不同的非政府組織（NGO）、學校及社區團體展開跨界合作，於場內舉辦超過300場各類型的活動。從標誌性的「大圍生活節」、「圍系生活音樂節」到充滿節日氣氛的「哈囉圍」，皆獲得了區內外顧客的熱烈迴響。

除了在商場內舉辦活動，圍方更主動打破商場界限，推出極具前瞻性的社區深度遊導賞團，目前已成功舉辦25場深度遊，吸引逾500名參加者，並會繼續推出更多場次。龍子豪解釋，管理團隊從未將圍方定位為單純的「消費場所」，而是將其視為一項「社區設施」：「要成為真正具備靈魂的社區生活地標，商場必須與當地的文化、歷史及居民產生深層次的連結。當區內的小朋友或弱勢社群登上舞台表演時，家長與街坊『一帶三』前來支持，那種洋溢在空氣中的和樂氣氛與社區歸屬感，是任何金錢與商業數據都無法衡量的；當一個消費者或旅客真正認同、喜愛大圍這個社區的歷史與人情味時，他們自然而然會轉化為圍方最忠誠的顧客。」

期間限定店雙向試點搜羅全球獨家品牌

另一個讓圍方持續保持新鮮感的策略，正是大膽引進期間限定店，開業至今3年已引進50間、其中超過6成更是港鐵商場首次合作夥伴。龍子豪坦言，海外品牌在進軍香港時，往往會對本地的物流、報關及實際營運感到陌生，憑藉團隊經常走訪海外市場，尋找香港尚未引進的獨特品牌，以及願意「多走幾步」，為海外品牌提供一條龍物流協調與營運商對接支持，才能將這些全港獨家品牌引進到圍方。

港鐵團隊經常走訪海外市場，尋找香港尚未引入的獨特品牌，近期更將韓國聖水洞人氣烘焙品牌Milky Shop帶到圍方。

從《Pokémon》、《Harry Potter》到《葬送的芙莉蓮》等全球知名IP的主題期間限定店，無一不掀起全港性的排隊與打卡熱潮。龍子豪直言，看到現場大量年輕人與親子客群一邊拍照一邊消費，足證「潮流文化」與實體零售結合的「快閃模式」，能成功創造出無可比擬的體驗價值。未來，圍方將會把部分在快閃階段取得空前成功的品牌正式遷入實體店舖，形成良性的租戶優化生態循環。

回顧從規劃籌備到如今營運圍方將近3年，龍子豪笑言「如同見證一個孩子的成長」。圍方透過「鐵路引流+租戶升級+社區體驗」等具體策略，成功打破傳統大型商場千篇一律的格局，在消費模式轉型下仍能維持穩健的人流增長。龍子豪表示，這種將商場定位為社區設施、與在地文化緊密結合的營運模式，未來將會套用到港鐵旗下的其他商場項目中。隨著2026年底前陸續引進超過30個全新商戶，以及舉辦超過100場活動與表演，龍子豪深信，有望進一步穩固圍方作為新界一站式文化消閒地標的地位。