新皇崗口岸正式投入服務，首日錄得近8萬出入境人次及近8千架次車輛通行。新大樓全面落實「合作查驗、一次放行」模式，不少市民實測後發現過關僅需數十秒，通關效率倍增、全日24小時無間斷運作，民生出行體驗固然跨越式提升。分析指出，基建提速抹平兩地地理藩籬，跨境障礙被徹底拆除，隨之而來的經濟效益拉鋸，卻再次將本港零售及餐飲業推向風口浪尖。
新皇崗口岸通關模式，使「北上消費」成本降至新低。
過關省時放大北上誘因
Pagoda智庫共同創辦人及經濟研究總監徐家健指，以往市民取道傳統口岸，兩地兩檢動輒耗時10至20分鐘以上，如今新通關模式大幅削減跨境時間成本，對消費者而言，能以更低的時間與交通成本北上消費，享受更多元且具價格優勢的商品及娛樂服務，自然是實質福祉。
然而，這項民生利好對本港產業而言，卻無異徹底拆除防禦屏障。新皇崗口岸配合全日通關，香港市民在深圳的逗留時間被顯著拉長，即使深宵盡興亦能隨時返港。
資深傳媒人盧覺麟亦指，尤其新界北居民，前往深圳核心商圈的車程，甚至短過乘車前往港島商業區。當地理隔閡不再是障礙，兩地在性價比、服務體驗及營運模式上的落差便無所遁形，令本地商戶必須赤裸地面對鄰近城市的正面爭客衝擊。
適度檢視邊境區域周邊土地規劃，讓口岸非只單純「管道」功能。
港邊境商業模式待鬆綁
他指出，跨境基建紅利目前呈現不對稱傾斜，核心癥結亦在於兩地對「口岸功能」的底層思維差異。深圳口岸周邊早已成熟發展為自成一體的口岸商圈，羅湖商業城，以至皇崗周邊餐飲娛樂林立，客流出關後即可直接轉化為商機。反觀香港，邊境區域周邊土地規劃以低密度甚至空白為主，缺乏具規模配套設施。
盧覺麟提及，過去香港並非沒有發展邊境零售的嘗試，例如當年應對自由行、「水貨客」而設的新田購物城，最終黯淡收場告終。這印證了若單純由行政主導、缺乏靈活市場定位與完整商業生態，生硬搭建零售設施難以持久。
然而，若拘泥於禁區思維而畫地為牢，香港便無法在人流交匯點截留任何經濟價值。若未來在蓮塘等具備陸路空間的關口，適度檢視土地法規，引入具吸引力的餐飲零售與特色輕商業店舖，至少能讓匆忙往返的過境旅客與本地居民滿足即時消費需求，而非讓口岸僅剩單純的「管道」功能。
內地夜生活豐富，吸納大批本地年輕客群，亦反映香港夜經濟正萎縮。(圖：小紅書)
「北上疲勞」漸浮現
近期坊間逐漸出現「北上疲勞」的討論。他指出一方面深圳部分熱門商圈物價水漲船高，加上往返交通費與精力損耗，兩地差價收窄令部分消費者的新鮮感稍有回落；但另一方面，內地豐富的夜生活、多元娛樂，依然吸納了大批本地年輕客群，亦反映香港夜間消費場景正萎縮。
面對跨境消費常態化，透過行政手段減緩通關以挽留本地客流，顯然不具可行性。徐家健認為，大勢所趨下「長痛不如短痛」，市場競爭加劇下正迫使香港各界正視經營困境。在區域消費格局重塑趨勢下，香港要維持長遠競爭力，既希望政策層面在邊境規劃與土地利用釋放彈性，亦考驗本地商界能否在產品與服務上建立獨特性，以應對日趨激烈跨城競爭。
