消委會料隨著樓宇老化，管理費會持續上升。(李睿哲攝)
大部分業主每月都要為單位繳交管理費，但對管理費如何釐定、管理費是否用得其所未必了解。消委會研究發現，受訪業主每月管理費平均每月1,108元、每方呎2.7元，佔受訪家庭收入的7.4%。消委會又抽查249個物業發展項目，發現有75%項目的管理公司與發展商有關連，或會有潛在利益衝突。有5個項目的住宅單位業權總數佔整個項目不足一半，即是全部住宅業主同意也無法撤換管理公司。消委會建議增加物管信息透明，並鼓勵業主積極參與物管事宜。
消委會早前抽樣調查414個物業的1,103個業主、96個業主組織和22家物管公司，並檢視249份公契、50份售樓書和分析30個新樓銷售資料，發現受訪業主每月管理費介乎200至3,700元，平均每月1,108元、每方呎2.7元，佔受訪家庭收入的7.4%。消委會估計，隨著樓宇老化，預計管理費會持續上升。
逾97%業主不願入組織參與物管
調查同時發現，物管公司認為自己在大部分表現滿意度達71.4%至100%，惟業主和業主組織則認為僅達43.7%至65.9%。調查中逾97%受訪業主都以「沒時間」、「沒興趣」、「年紀太大」等理由，不願加入業主組織。但消委會發現，若業主不積極參與，管理費平均加幅為11.3%；積極參與則可令加幅降至9.5%。
另外，消委會亦抽查了249個物業項目，涉及85間管理公司，發現當中75%項目的公契經理人，即公契訂明的首個管理公司，與發展商有關連，當中可能引起潛在利益衝突。其中有5個商住項目所有住宅單位業權份數加起來，佔總業權份數不夠一半，最低比例更只佔14%，即使所有住宅業主同意，都無法解僱表現不理想的管理公司。
黃鳳嫺(右)建議混合發展項目可按用途分訂公契。(李睿哲攝)
倡混合項目分訂公契
消委會總幹事黃鳳嫺解釋，該5個項目均屬混合用途，即有商場、商業、酒店等，故按建築面積分拆時，住宅業主的業權相對較少。她建議類似項目可按用途分開訂立公契，讓業權份額會較公平。
而消委會於2012年至2022年間，共接獲694宗有關物管服務的投訴，涉款達3.93億元。當中價格或收費爭議佔49.3%，服務質素佔43%，其餘為維修保養服務(1.6%)和銷售手法(0.3%)。惟當中只有一半投訴在調解後獲解決，成功率偏低。
消委會主席陳錦榮鼓勵業主積極參與物業管理事宜，並建議發展商在售樓書披露業權和管理份數分攤方法，建立管理費資料庫，又建議放寬修改公契條款的機制，如以75%業權份數作門檻，發展商或大業主亦須申報利益衝突。
監管局：管理費水平難一概而論
物業管理業監管局表示，隨著社會不斷進步發展，物業類型規模以至功能變得複雜及多元化，物管服務亦涉不同專業範疇，物管服務的提供多元化，管理費水平難以一概而論；在採購物管服務時，不應單憑管理費的高低來選擇物管公司。
監管局稱，會向公眾推廣根據不同客觀指標，包括所提供的物管服務範疇及水平、物業樓齡、位置、涵蓋的物業設施、面積、單位數目、管理人手等，以及物管公司的質素等，選擇物有所值的物管服務。