英國樓價被高估　預測明年會有雙位數跌幅

持續加息拖低多個地區樓價，英國也不例外，平均樓價在9月錄得按月下跌，雖然按年計算仍然錄得增長，樓價仍在29.4萬英鎊（約257.67萬港元）的高位徘徊，惟按年增幅已回落至單位數，是今年以來首次。分析一般相信英國樓價已經見頂，不同的分析亦預測樓市跌幅將達到雙位數，更有學者認為英國樓價可能被高估多達3分1。

瑞銀分析員Gregor Kuglitsch 和 Marcus Cole早前在報中指出，隨着英國利率向後，樓按按揭供款佔收入比例增加到40%以上。他們認為英國樓市已經到達關鍵點，將令明年樓價下跌10%。

他們指出，英國的按揭供款一般會較租樓便宜20%至30%，不過在加息環境下，英國平均租樓和供樓支出已相若，皆超過1,100英鎊，主要是平均供款額由2020年底約800英鎊，大增至近期約1,100英鎊，同期租金升幅相對輕微。瑞銀認為，樓價將輕易下跌10%至15%。

瑞銀料英國樓價明年要跌1成

根據牛津經濟研究院的一項分析，英國住宅物業目前被高估3分1，意味着樓市或存在25% 的潛在跌幅，以現時平均樓價29.38萬英鎊計，萬一泡沫爆破，樓價或跌至22.03萬英鎊。

事實上，持續加息，已令英國9月份的實際平均按揭貸款利率已升至2008年12月以來最高水平，達到5.1厘。市場普遍預期，英倫銀行仍會繼續加息以遏抑通脹。利率上升，亦會使用按揭貸款的買家購買力造成25%至30% 打擊。

英按揭利率見2008年12月以來最高水平

英國9月樓價已錄得按月微跌0.1%，為3個月以來第二度下跌。Halifax銀行的按揭主管指出，相比起對上一季度樓價有所飆升，英國樓價在夏季基本上持平，反映房地產市場可能已經進入增長持續放緩的時期。

在英國，樓按月供向來較租金低20至30%。不過，自從疫情之後，當地樓價已上升23%，加上按息飆升，增加供樓負擔，租金升幅還未能追上，導致英國的樓價與房租比率升至歷史新高130.05。