高盛估香港樓價兩年跌三成 2024年始見平穩

近日香港二手樓盤屢破低位，蝕讓消息不鮮，券商亦看淡香港樓市。高盛發表報告，估計未來兩年樓價將下跌三成，較原來估計下跌兩成跌得更深，至2024年才恢復平穩。

美國持續大幅加息，香港有銀行亦終於9月開始加息，利淡樓市。高盛估計，按現時樓價計算，相信最少要下跌35%至40%才可吸引投資客重返市場。

高盛原來預計，本港樓價由2022年、2023年及2024年將分別下跌5%、10%及5%，但現時調整為今明兩年各下跌15%，2024年則恢復平穩。該行指出，由於1 個月港元銀行同業拆息（HIBOR）急升250 點子，而本港銀行亦於9月22 日美國上次議息後正式調高最優惠利率，加上預期至明年首季美國聯儲局將再加息1.5厘，導致本港樓價今年以來已跌8%，並預期有進一步下行風險，樓價持續下滑及交投量下降。

該行指出，由於HIBOR 升幅快於預期且中位數水平較高有關，認為按息持續上升將對買家負擔能力造成壓力。高盛假設收入沒有上升，普遍業主或可在樓價下跌約20% 後恢復負擔能力；而以歷史平均淨租金收益率為基準的話，樓價跌幅則需要達35% 至40%，令投資樓宇的租金回報率返回過往歷史水平，投資者才會重投市場。

最少跌3成半投資者才重投市場

此外，隨着農地容積率提高和更多公屋供應釋放，本港住宅供應將會增加，加上內地與本港未能通關，單程證審批進度減慢，而大量港人移民海外已致本港出現25年來最大的家庭數目跌幅，將構成另一重要負面因素。

高盛同時削多家本地地產商本年度預測，未來三年每股盈利分別調低15%、24%及19%，12個月目標價亦平均調低4%。高盛維持新世界（017）「買入」評級，目標價由37.2元降至35.6元。其他地產股的目標價，新地（016）由121元降至116元、長實（1113）由59.1元降至57.1元、恒基地產（012）由34.9元降至33元、信和置業（083）由10.6元降至10.5元、嘉里建設（683）則由23.3元降至21.9元。