保命容易保本難

陳老闆一句保本保命，實在發人深省，尤其是地產界有關人士，包括發展商及收租者，不但經常將保本保命掛在口邊，甚至身體力行，以行動保本保命。而最實際就是出售手上資產，所以近日大家都見到不少物業投資者出貨，別以為他們收到甚麼不利消息，出貨只是保本保命而已。

我相信很多人不明白保本保命的意思，保本代表不用輸錢，相信並非太多物業投資者可以做到，只要他們在過去幾年曾經買入物業，或多或少都要輸錢。簡單來說，即是保不到本，但由於借貸比率不高，即使樓價下跌兩三成，仍然未輸到入肉，必要時將物業賣走便可以解燃眉之急，那就可以「保到條命」。如果投資者賣走所有物業仍然負資產，那就真的連命都保不住，不過現在情況亦不是太壞，大多數物業投資者保命可以，但保本就艱難。

何以投資者可以保命？嚴格來說，就是借貸比率不高。不過，借貸比率不高並不是物業投資者自願，而是被金管局強制，上一任金管局總裁用一個逆周期措施，將物業借貸比率由七成下降至四成，加上壓力測試，租金收入等難關。當時，除了大多數物業投資者都不滿意，認為金管局限制他們投資，銀行亦不滿意，因為逆周期措施令他們少做很多地產投資生意。但想不到這個逆周期措施，救了不少投資者，即使輸錢仍然可以保命，否則當樓價下跌兩三成，已經有不少物業投資者輸命。而且如果沒有逆周期措施，在長期低息環境下，樓價會先急升後急跌，最後一定會有很多地產商「輸入肉」，甚至破產，這樣就不但本保不了，命都保不了。現在都算好彩，即使保不了本，最低限度可以「保到條命」。