2025-10-01 06:00:00

中原：2025年私樓業主沽貨近30%屬一手買入平均帳面獲利幅度遜二手｜樓市數據

今年樓市交投表現不俗，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15,871宗，有4,333宗為一手買入成交，佔約27.3%；有11,538宗為二手買入成交，佔約72.7%。

當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%；而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。(詳見附表1)

獲利幅度最高購入年份均屬2003至2007年

帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997至2002年、2003至2007年、2008至2012年，以及2013至2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.8倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.5倍、47.4%及14.7%為高。

不過2018至2023年及2024年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.5倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。〈詳見附表2〉

帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008至2012年、2013至2017年、2018至2023年，以及2024年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。

至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018至2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018至2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約10%到15%左右。〈詳見附表3〉

屯門上嵐平均獲利逾8% 賺幅最高

2018年或之後一手買入轉售平均帳面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部分業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.4%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。〈詳見附表4〉

另外，2018年或之後一手買入轉售平均帳面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部分業主於2018至2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫‧御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。〈詳見附表4〉

2018年或之後買入轉售帳面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.2%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，帳面獲利92萬元或42.20%。

至於2018年或之後買入轉售帳面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5,061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1,650萬元沽出，帳面虧損3,411萬元或67.4%。