2025-10-21 18:31:32

仲量聯行：中小型住宅資本價格按季升0.4% 寫字樓租金按季跌0.8%｜投資市場

仲量聯行發表的《2025年第三季市場概覽》報告指出，香港寫字樓市場於2025年第三季出現顯著反彈，主要受惠於首次公開招股（IPO）及財富管理相關租戶帶動租賃需求上升。住宅保持韌性，受穩定用戶需求及選擇性投資活動支持，中小型住宅資本價格持續波動，按季上升0.4%。與此同時，零售市場的租賃活動在較低租金的支持下輕微改善，第三季整體寫字樓租金按季下跌0.8%，所有分區市場均見租金回落。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，香港主要銀行9月跟隨美國減息，有助穩定整體市場氣氛，並標誌著本港樓市踏入減息周期。住宅市場預計率先受惠於減息帶來的較低融資成本，惟在銀行信貸仍然緊縮的情況下，減息對整體商業地產市場的提振作用相對有限。第三季寫字樓市場回穩主要由實質租賃需求帶動，而非利率下調所致。

第三季豪宅租金按季升2.0%

2025年第三季，中小型住宅資本價格持續波動，按季上升0.4%，而上一季則下跌 1.1%。第三季度，發展商積極推出新盤帶動一手市場交投活躍，整體成交量與上季度相若。儘管1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）在第二季急跌後於9月底回升至3.6%，但本港主要銀行於9月跟隨美國聯儲局減息，將最優惠利率下調12.5個基點，為住宅市場帶來支撐。外來人才流入持續支撐豪宅租賃市場的需求，特別是在夏季旺季期間，帶動今年第三季豪宅租金按季上升2.0%。

鍾楚如指出，近期本港樓市轉趨平穩，一手新盤交投暢旺，惟市場動力主要來自內地投資者。認為住宅市場正進入「軟著陸」階段，短期內或於底部橫行。發展商未來仍以去庫存為首要目標，面對目前約9萬單位的庫存壓力，以及政府宣佈未來五年公營房屋供應量將增至19萬個的影響，再加上高息口下持貨成本高企，預計發展商將繼續以更優惠的價格推售新盤。維持原先的市場預測，預計今年中小型住宅的資本價格跌幅約5%。

寫字樓淨吸納量按季反彈137.5%

2025年第三季，整體寫字樓市場逐步回暖，錄得64.6萬方呎的淨吸納量，按季反彈137.5%，扭轉上半年疲弱表現。儘管季內有新項目落成，整體空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。中環及九龍東空置率分別下跌0.8個百分點，而灣仔／銅鑼灣空置率則上升2.5個百分點至12.0%。第三季整體寫字樓租金按季下跌0.8%，所有分區市場均見租金回落。其中，中環租金下跌0.3%，而港島東跌幅最為顯著，達3.2%。

鍾楚如表示，隨著租戶漸趨活躍，第三季寫字樓租務氣氛得到改善。金融、財富管理及專業服務行業推動核心區優質寫字樓需求，而IPO市場回暖亦進一步推動租賃表現；同時，部分租戶把握較具吸引力的租金水平，升級辦公空間或整合業務營運。不過，市場仍面對高供應量及高空置率的壓力，仍然預計全年甲級寫字樓租金將下跌約5%。

核心區街舖空置率降至9.7%

受零售商把握租金回落進駐黃金地段所推動，截至2025年9月底，核心區街舖空置率由10.7%按季降至9.7%。第三季核心區街舖已回落至 10% 以下，但主要受業主下調租金及提供租務優惠所帶動，而非零售市場基本面廣泛改善。核心區街舖租金按季微跌 1.4%，整體優質商場及高端優質商場分別下跌 3.3% 及 3.8%。

現時核心區街舖租金已較 2019 年第二季高峰低 52.6%，吸引不少品牌重返黃金地段以提升品牌曝光度。該行預計，全年核心區街舖及優質商場的租金將錄得5%至10%的跌幅。

工業市場整體空置率微升至9.3%

工業租賃市場氣氛維持淡靜，新租務成交有限。整體空置率由第二季的9.1%微升至9.3%，優質貨倉租金按季下跌2.1%，與第二季的2.4%跌幅相近。

7月至8月期間，本港整體貿易額按年上升14.2%，其中進口及整體出口分別增長14.0%及14.5%。然而，貿易復甦並未帶動工業租賃活動顯著回升，主要因市場預期此復甦僅屬短期性質。面對持續的貿易波動，業主已展現更大彈性，在倉儲租約條款上作出調整，包括租金水平及租期長短。本行預計2025年優質貨倉的租金將下跌5至10%。