2025-10-13 16:44:41

工商舖第3季交投熱成交宗數按年增逾三成第4季料額量齊升｜投資市場

中原(工商舖)指，第3季工商舖交投熾熱，成交宗數按年增逾三成，料第4季額量齊升。(資料圖片)

2025年第3季香港工商舖市場買賣交投有所改善，當中逾億元成交宗數，更創下近3年以來按季新高。中原(工商舖)資料顯示，第3季工商舖整體買賣成交錄得約922宗，按年上升逾三成，總成交金額則錄約139.14億元。該3大範疇中，商舖買賣成交宗數與上季相若，金額則按季大升逾三成至約40.91億元；而寫字樓錄得買賣宗數，則較第2季上升近一成。該行分析，今年首3季的總成交宗數僅窄幅上落，交投趨穩，加上市場整體工商舖表現不俗，並出現十大利好因素，加上本港踏入減息周期，以及在樓市回暖環境下，第4季將會有更多資金流入工商舖市場，預料可提振第4季買賣表現，料會出現額量齊起飛的局面。而在大手成交持續錄得下，將帶動整體成交量及金額有所回升至約970宗及約148億元。至於租售價則個別發展，租金則以舖位表現最為疲弱，仍會有10至15%下跌空間。

金融企業落戶續租個案增

今年第3季工商舖市場整體買賣成交宗數連續2年錄得升幅，與去年同期約696宗相比上升約32.47%，較2023年第3季的約810宗成交，亦有約13.83%升幅。成交金額亦見穩定增長，比去年同期增加約1.13%。至於商舖市場本季錄得約180宗成交，與上季數字相若，涉及成交金額約40.91億元，按季上升37.39%；而寫字樓市場錄得買賣成交約190宗，較第2季上升約9.2%，成交金額則錄得約63.01億元，按季下跌近三成。工商市場方面，第3季錄得約552宗成交，成交金額約35.22億元，按季分別減少約7.07%及約3.93%。

GDP按年錄增長帶動寫字樓租務

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，本港經濟市道嶄露好轉曙光，據統計處數字指，本港第2季的本地生產總值(GDP)錄得按年增長3.1%，而本地居民總收入亦錄得3.6%增幅。經濟復甦增強企業信心，亦同步帶動寫字樓租務，本港第3季錄得約1,434宗寫字樓租賃成交，與去年同期約1,462宗相若。第3季租賃市場錄得多宗金融機構的大手租務成交，其中最矚目為富衛香港租用太古坊共12層辦公樓面作為集團總部，租約為期10年，涉及面積約3.3萬方呎，創下本港今年內最大宗的寫字樓租賃成交。

本港寫字樓租金仍處於相對理想水平，部分實力企業趁機與業主提前簽約，續租甲廈多層樓面。(資料圖片)

實力企業趁租金低水提前續租

陳雁樓補充，由於寫字樓租金仍處於相對理想水平，部分實力企業亦趁勢與業主提前簽訂協議，續租甲廈多層樓面。今年第3季錄得成交包括美國銀行以約1,290萬元，續租中環皇后大道中2號長江集團中心37至40樓、55樓全層及53樓單位，涉及樓面約11.7萬方呎，平均呎租約110元。與舊租約相比，新租約減少租用約1.5層樓面，呎租亦獲下調約1.8%。

此外，法國興業銀行亦提前續租金鐘皇后大道東1號太古廣場3期34至38樓全層，租用面積約8.3萬方呎，新租約為期6年，每月租金約607.5萬元，折合呎租約73元，較現時呎租低近兩成.。

IPO集資潮數據貨倉獲承接

政府近年積極招商引資，投資推廣署數據指，2023年至2025上半年來港開設或拓展業務的逾1,300間企業中，有約五成企業來自內地，同時今年港交所已完成約68宗新股集資(IPO)項目，涉及集資總額近1,500億元，位列全球首位。陳雁樓認為，本港具備獨特的「內聯外通」優勢，內地企業可「借港出海」進一步開拓海外市場，從而擴展業務範圍，而本港商廈市場亦能從中受惠。

季內市場錄得寧波金田銅業以約9,288.8萬元「意頭價」，購入中環中心45樓01及02室，平均呎價約21,854元。據悉，該企業原租用港島區甲廈開設辦事處，現趁商廈市況回落轉租為買，購入物業作自用。同時，上一季亦錄得內地科企藍思科技，購入觀塘海濱道181號One Harbour Square 28樓頂層全層作為集團總部，作價約1.63億元。

租務方面，小紅書於今年初以每月約41萬元，租用銅鑼灣時代廣場1座47樓約半層樓面，作為香港辦事處，而原本同樣租用該廈多層樓面為集團總部的阿里巴巴集團，新近傳出正洽購銅鑼灣新甲廈港島壹號中心，涉資約70億元。陳雁樓預期，寫字樓售價會個別發展，上落不會太大，第4季買賣成交宗數維持在200宗水平，當中大手成交會持續出現，帶動成交金額企穩在60億元水平。

投資推廣署數據指，2023年至2025上半年來港開設或拓展業務的逾1,300間企業中，有約五成企業來自內地。(資料圖片)

工商物業靈活性大吸引財團目光

工商市場方面，中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，今年首3季度工商物業買賣表現皆錄得逾500宗成交，反映買賣交投已見穩定，用家入市亦見積極。第3季市場錄得數宗大型工商物業成交，涉及倉庫及數據中心，當中青衣清甜街4至6號A至D座共4幢工商物業，以約7.5億元易手，有傳新買家為建華集團及相關人士。而坐落於荃灣、已空置多年的美港貨倉及美港第二倉，新近亦獲億京發展以約4.76億元承接。他認為，隨著本港住宅樓市回暖，部分財團重新投入資金增加土地儲備，而目前空置的工商物業具有相當大靈活性，日後可申請改建為其他用途，因而吸引財團目光。

此外，數據中心亦是工商市場焦點所在，新近佳明集團旗下的4個數據中心項目正獲新加坡公司洽購，涉及資金約52.5億元，用於在亞太地區開發及營運數據中心。劉重興預期，買賣成交宗數會得以維持在570宗水平，而成交金額則會有所上升至38億元；至於買賣價及租金仍會有下調壓力，幅度約5至10%。

核心區舖位洗牌

至於舖位表現為市場關注焦點，潘志明指出，商舖租賃市場於第3季錄得約917宗成交，較去年同期約829宗增加約一成，其中內地及海外餐飲品牌攻港成為舖位租務的新支持，當中又以茶飲店表現最為突出。過江龍再睡五分鐘於今年2月選址旺角豉油街開設首店，並在約8個月內擴充至8間分店，平均每月增設一間；內地茶飲品牌霸王茶姬，去年9月於尖沙咀河內道K11 Art Mall地下舖位開設首間分店，至今已擴店達7間。

同時，本港股票市場於今年表現相當活躍，平均每日成交金額亦錄得逾2,500億元。潘志明分析，港股市場活躍使到不少金融機構及證券商紛紛選擇於核心區插旗，開設旗艦店吸引新用戶，搶佔市場份額，當中有富途證券於今年4月以月租約140萬元，租用銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心複式舖位，面積約7,102方呎，用以開設品牌旗艦店；而上月該證券行再度擴充，以每月約78萬元租用同街61號麗園大廈地舖，涉及面積約750方呎。

放寬投資移民計入額吸更多資金

此外，潘志明表示，政府早年提出將在3年內動用200億元購入物業增設社福設施，財政司長法團亦於第3季頻頻撈低入市；而政府最新提出的優化「新資本投資者入境計劃」，將非住宅物業的計入投資額提升至1,500萬元，並且不限成交金額。潘志明認為，此項措施將有助吸引更多外來資金流入工商舖市場，而市場同月亦錄得一宗內地投資移民客購入商舖的個案。該成交涉及尖沙咀金馬倫道17號地下A至B號舖，面積約1,950方呎，以約6,680萬元成交。該舖現時分別由連鎖麵店及茶飲店租用，每月租金收入合共約24萬元，料可享約4.3厘租金回報。據悉，新買家資金原用於投資住宅市場，但見本港舖位價格回落，又適逢新政策放寬投資移民計入額，該買家睇好舖市未來表現，相信待市場回暖後，有望獲取更佳回報。

近年政府積極塑造「留學香港」品牌，大量內地及海外學生來港升學，造就學生宿舍興起，並帶動全幢物業成交量增加。(資料圖片)

學生宿舍興起全幢物業成交增

大手買賣方面，隨著新一份施政報告中提及專上院校的自費非本地生人數上限遞增至五成，意味著本港大專院校的非本地學生人數將持續增加，加上政府積極塑造「留學香港」品牌，吸引大量內地及海外學生來港升學，不少大專院校都積極入市擴充教學樓面。潘志明指，教育行業亦同步帶動基座商場的租務成交。按租用面積計算，今年3大商舖租務成交租戶均為教育機構；而隨著非本地學生人數逐漸增加，學生宿位問題亦引起關注，政府於7月推出「城中學舍計劃」，便利商住大廈、酒店及舊式商廈申請改建為學生宿舍，增加宿位供應。而自計劃推出後，市場錄得多宗全幢酒店及商住物業成交個案。

總括來說，第3季工商舖市場在多項利好消息帶動下，入市買賣及租務市場氣氛漸見濃烈，加上本港樓市回暖，並踏入減息周期，將進一步利好工商舖跟隨大市表現向上，預料今年第4季工商舖資金遇良機，額量齊起飛，整體工商舖買賣可錄得約970宗買賣成交，涉及成交金額受大手成交帶動下，將會有所遞增至約148億元。而售價則會仍需調整，當中寫字樓售價相對平穩，但整體工商舖仍最多有5至10%下跌空間。至於租務成交宗數可望回升至3,800宗水平，租金走勢則以舖位表現最為疲弱，仍會有10至15%下跌空間。