2025-09-18 11:47:41

美國減息｜聯儲局減息0.25厘符預期一文看清地產業界看法(持續更新)

美國聯儲局一如市場預期在今次議息會議中減息0.25厘，符合市場預期。這是聯儲局自今年9個月以來、亦是本年度的首次減息，聯邦基金利率目標區間為4.25厘至4厘。

滙豐銀行宣布，由周五(19日)起，下調港元最優惠利率12.5點子，由年利率5.25厘調低至5.125厘。同時，滙豐給予港元儲蓄存款戶口的利率亦調低12.5點子。

【會德豐黃光耀：意味減息周期將展開】

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，美國聯儲局宣布減息0.25厘，市場更預期今年內有望再度減息，意味減息周期將展開；而金管局隨即下調基本利率，減輕供樓及企業融資成本，加上最新《施政報告》利好措施、股市暢旺，勢將帶動經濟持續復甦、用家與投資者加快入市，推動樓市穩步向好。集團將按市況推出旗下優質項目，回應市場需求。

【長實郭子威：為豪宅需求端注入動力】

長實營業部首席經理郭子威稱，受聯繫匯率制度影響，香港利率政策與美國緊密掛鉤。美國繼今次降息後，預期今年還將有兩次降息，累計降幅達0.5厘。他認為，息口調整將進一步降低置業者的按揭成本，減輕購房壓力，同時亦吸引更多追求資產保值、增值的投資者關注豪宅市場，為需求端注入動力。

另一方面，政府優化資本投資者入境計劃，將住宅物業投資門檻從5,000萬降至3,000萬元。郭子威指，這一調整大幅降低高淨值人群進入香港豪宅市場的門檻，將直接拉動高端豪宅需求，成為豪宅樓價上漲的重要推手。此外，香港經濟基本面與人口結構變化也為豪宅市場提供支撐。當前香港經濟已實現連續增長，港股總市值、IPO集資規模表現亮眼，高淨值群體的財富規模穩步提升；與此同時，人才引進計劃成效顯著，截至目前已有超21萬名獲批人才到港，其中眾多高收入人才對優質豪宅的居住需求同步增加，進一步確實了豪宅市場的上漲基礎。

【萊坊王兆麒：貨尾量仍高樓價沒有條件大幅回升】

萊坊高級董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指，美國9月議息宣布減息0.25厘，料年內再減息0.25厘，高息環境對香港樓市影響將會逐漸放緩。然而，由於自2022年起實際按升已累積一定升幅，市場需要時間釋放購買力，短期內市場仍然沒有充足的購買力，但相信樓價在2025年會見底。

他認為，未來幾個月新盤反應繼續會比二手盤好，新盤開價亦相當吸引，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻；另預計香港樓價於2025年餘下時間仍會在谷底反覆徘徊，全年樓價按年持平至下跌3%，而明年有望回升半成。樓市機調會慢慢向好，但現時由於貨尾量仍然高，樓價沒有條件大幅回升。

【仲量聯行鍾楚如：有助改善地產市場氣氛】

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，香港主要銀行跟隨美國減息，有助改善地產市場氣氛，顯示已踏入減息周期。各類物業市場中，或會以住宅市場較受惠。商業地產市場則仍然面對銀行收緊商用物業的借貸，減息的影響較輕微。

【中原陳永傑：供平過租更明顯成交量料升30%】

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，昨日(17日)《施政報告》有利樓市措施，疊加今日減息，屬樓市「雙響炮」的好消息，料受惠於兩項好消息，第四季物業成交量有望按季升30%。

陳永傑指，《施政報告》放寬新資本投資計劃、增加非本地生學額、加快土地供應等都對物業市場長遠有幫助。而美國聯儲局減息，對香港樓市具即時影響，業主供樓成本即時減輕。他續指，減息令企業融資成本降低，對經濟復甦有幫助。而對一眾供樓人士幫助更是直接及即時。

【中原按揭王美鳳：料年內P再減0.125厘完成減P周期】

中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國減息0.25厘符合市場預期，儘管近月拆息回升，但拆息水平仍低於美息1厘，加上息率仍處下行，年內美息仍較大機會進一步下降，促使銀行可同步減息，基於去年銀行已提速減P累達0.625厘，銀行是次減P幅度少於美息，滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.125厘具指標性作用，料其他銀行將陸續跟隨。目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5厘減至3.375厘 (以H+1.3厘封頂P-1.75厘(P:5.25厘)計，供樓負擔有所減輕。

本地息率方面，王美鳳稱，目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5厘減至3.375厘 (以H+1.3厘封頂P-1.75厘(P:5.25厘)計，供樓負擔有所減輕。

王美鳳續指，目前銀行減P後市場按息跌至3.375厘，預期年內美國續減息，料年底前銀行進一步減P 0.125厘，屆時市場按息將進一步降至3.25厘。港P在對上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合計只有0.875厘，是次減息周期港P減幅亦會少於美息，銀行減息不只是P，而是存貸息率，去年銀行已減P累達0.625厘，料年底前銀行進一步減P，即今年減P料共達0.25厘，屆時銀行基本活期存款息率將降至近零水平，存息已減無可減，故此相信年底前減P周期完成，接下來按息何時進一步回落需視乎未來拆息回落步伐及幅度。按照現時H按封頂息水平，當未來1個月拆息跌至低於1.95%，按息將會跌穿封頂息而進一步下降。

王美鳳預期，年底前市場按息將進一步降至3.25厘水平，減息周期持續，年內及明年美國進一步減息，美息下跌將逐步推低港元拆息水平，預期與樓按相關的1個月拆息將逐步回落至2厘多水平，明年本港拆息隨美息跌勢將進一步下跌，本港按息料可進一步回落。

以下其他因素亦反映銀行跟隨減P因由：王美鳳指出，儘管近月港元拆息回升，但與美息差幅仍達1厘，加上今年銀行貸存比率處於15年低位，反映銀行平均資金成本的綜合利率亦持續回落，反映銀行有條件進一步跟隨美國減息。再者，今年本港銀行存款增長理想，而近月活期及儲蓄存款明顯增加而定存減少，銀行傾向減息削減資金成本亦屬合理。

美息方面，王美鳳認為，去年美國減息共1厘後，今年美國聯邦基金利率維持於4.25厘至4.5厘約9個多月後，決定重啟減息0.25厘至4厘至4.25厘。儘管美國通脹率稍為回升，但勞動市場發展放慢，並認為通脹影響或屬短暫，美國決定重啟減息周期。是次聯儲局會議當中官員分岐頗大，相信未來經濟表現尤其就業、通脹等數字左右減息步伐，料年內會議美國會再減息，今年美國減息幅度累計或達0.5厘至0.75厘。

存息將歸零推動資金流向具潛在升值力樓市

王美鳳表示，今年樓市表現持續靠穩向好，市場上不同的置業需求包括用家轉租為買、上車或換樓、長線投資者買樓收租、趁低吸納、以及來自來內地或海外買家置業者均有所上升，買家入市信心增強。目前按息下行存息將歸零，推動資金尋出路，近月銀行體系之活期及儲蓄存款額明顯增加而定存額減少，反映多了市場資金正從定存流向其他投資工具又或預期更高回報的市場，現時銀行亦隨美減息，令買樓及正在供樓人士的供款負擔得以減輕，按息於年內續跌，拆息於年內及明年亦將繼續回落，相信吸引更多資金流向具潛在升值力的樓市，料樓市走勢持續向好。

平均按揭額450萬每月供款減312元

王美鳳說，目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5厘減至3.375厘(以H+1.3厘封頂P-1.75厘(P:5.25厘)計；舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，減息0.125厘後H按封頂息3.375厘計，每月供款由4,490元減至4,421元，每月供款減少69元或1.5%，以目前新造按揭平均按揭額約$450萬計，減息0.125厘，每月供款由20,207元減少至19,894元，節省313元或1.5%，利息支出減少469元，減P有助供樓人士及置業上會人士減輕供款負擔，為本港樓市疊加利好因素具支持作用。

【利嘉閣廖偉強：樓價見底回升方向明確成交料續旺】

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，香港跟隨減息可算是意外驚喜，因為港美兩地畢竟存在息差；而減息對整體經濟及樓市都有提振作用。

他指出，香港減息對於仍持有重貨的投資者，無疑可紓緩壓力；而對於整體樓市，更儼如一劑強心針；加上日前《施政報告》公布優化投資移民政策，利好豪宅市道，複式效應下，將大力推動樓市邁步向前。事實上，目前樓價已不止於「見底回穩」，而是「見底回升」，這方向已相當明確。買家的入市步伐將加快，預期第四季的市況會進一步熾熱。

【利嘉閣按揭黃詠欣：趁機轉按須留意細節】

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，本港銀行體系流動性狀況在近期出現顯著改善。今年5月期間，大量資金流入本港市場，推動銀行體系總結餘大幅上升，一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)從5月初的高位逐步回落，這種流動性充裕的環境為本地銀行下調最優惠利率創造了有利條件。隨著滙豐下調最優惠利率，採用H按計劃的客戶亦可以受惠。以貸款額500萬元、還款期30年計算，是次減息12.5點子後，每月供款額將減少約347元。此外，與最優惠利率掛鈎的P按計劃實際利率也將相應下調，進一步減輕供樓人士的財務負擔。

黃詠欣補充，是次減息對本港樓按市場將產生多方面的積極影響。首先，現有按揭借款人的還款壓力將得以減輕，提升財務靈活性。其次，減息有助增強市場信心，促進潛在買家入市意欲，特別是在近期樓價調整後，息口下調將進一步改善置業負擔能力。第三，銀行在資金成本下降的情況下，或會提供更具競爭力的按揭產品及現金回贈優惠，刺激市場交投活動。

然而，黃詠欣提醒業主及準買家，應密切留意其他銀行會否跟隨調整最優惠利率，並仔細比較不同金融機構的按揭計劃條款、利率及現金回贈優惠。在利率下行環境下，業主可考慮透過轉按獲取更優惠的貸款條件，同時必須注意相關手續費及罰息期等細節。展望未來，若美國聯儲局如預期繼續減息，本港銀行體系或將進一步下調利率，為樓市提供更有利的資金環境。建議有意置業或轉按人士可把握當前利率環境，尋求專業按揭顧問的意見，制定最適合個人財務狀況的按揭策略。