優化置業梯階方向正確活化居屋助力轉買私樓

解決房屋問題可謂歷屆政府施政的重中之重。行政長官李家超在新一份《施政報告》中，除提及增加公營房屋供應外，還推出多項措施，包括調整綠白表配額比例、擴大白居二配額等。這些政策以豐富置業階梯、促進向上流動為主軸，值得肯定。然而，報告在協助居屋業主進一步向上流動、晉身私人市場方面著墨不多，例如早前地產建設商會提出的寬減細價樓印花稅建議並未獲接納，這對於鼓勵市民從受資助房屋走向自主置業而言，無疑是更為關鍵的一環。

行政長官在發表施政報告時強調，保障市民基本住屋需求是政府首要目標。隨著公營房屋供應增加，當局將按部就班協助市民置業。新一份施政報告確實提出多項便利公屋戶置業的措施，包括將居屋綠白表比例由4:6調整至5:5，以增加綠表配額；白居二配額亦相應增加，下期起將額外提供1,000個名額，其中500個預留予40歲以下青年家庭及一人申請者。

在公屋供應方面，2026至27年度起的5年內，公營房屋建屋量將達18.9萬伙，較本屆政府上任時增加80%。預計下年度公屋輪候時間將進一步下降至4.5年。公屋無疑讓基層家庭享受極低廉的租金，能夠支配自己的收入作其他用途，按香港現時人口比例，這樣的房屋福利堪稱世界之最。對輪候中的基層市民最簡單直接的幫助，是盡快騰出現有公屋單位，以免進一步加重政府的財務負擔。長遠而言，公屋總數應設上限，在100萬個封頂，之後新建的公營單位全作為出售。此舉可使公屋真正成為安全網，並鼓勵居民透過不同渠道自置居所，逐步邁向私人市場。然而，是次報告並未就此訂立清晰指標。

報告中提出的「長者業主樓換樓計劃」是一項具針對性的措施。年滿60歲並擁有資助出售單位10年或以上的業主，可在賣樓後於第二市場免補地價購買一個較小或偏遠的單位。雖有人批評此為雙重福利，但在人口老化的背景下，許多長者將資產積累於居屋之中，此計劃實為切合社會需要的權宜之策。計劃設有居住年限等細緻要求，既能騰出市區或較大單位予有需要家庭，亦能協助獨老或雙老家庭利用資產自食其力。事實上，子女成家後多不願與父母同住，長者對居住面積的需求亦較低，此措施正好回應這一社會變化。

此外，房委會及房協將推出先導計劃，允許擁有資助出售單位10年或以上的業主在繳付出租准許費後，將未補地價單位出租予合資格的白表申請者，名額共3,000個。此舉有助減少空置單位，促進資源運用。若試驗成效理想，應進一步擴大名額，使居屋單位更充分發揮作用，滿足有需要人士的居住需求。

隨著樓宇老化，加快重建舊型公屋實屬迫切。彩虹邨重建需時二十多年，而其他樓齡較高、狀況更差的屋邨更應盡快商討重建方案。是次報告提出將模範邨納入重建議程，反映政府有意於市區物色合適的公屋重建項目，此方向正確。以彩虹邨重建為例，若只興建公營房屋，難免浪費市區珍貴土地資源；模範邨重建可考慮將部分土地用作私人住宅發展，透過賣地收入補貼公營房屋開支。

房屋政策應以接駁置業階梯為核心，惟今次施政報告在協助居屋業主晉身私人市場方面仍有不足。現在沒有刻意的政策推動，都有不少中產階層致力去自置物業，反映香港社會具有強大的向上流動基因。若政府能加以疏導，例如允許居屋業主在購買自住私樓時豁免印花稅，將有效加速社會流動，騰出更多公營房屋資源，逐步改善市民生活質素。