商業物業危機自有出路政府不宜干預銀行解困

香港商業物業市場正面臨結構性轉變，價值持續貶值的趨勢短期內難以逆轉。這一問題的成因複雜多元，包括商業模式轉向雲端辦公、跨國企業縮減實體規模、以及全球經濟格局重組等深層次因素。在這樣的背景下，政府若對相關貸款問題作出不必要的行政干預，不僅效果有限，更可能扭曲市場自我調節機制，甚至出現銀行業道德風險。事實上，香港銀行業資本充足、風險管理經驗豐富，完全有能力透過市場化手段處理不良資產，出現系統性危機的可能性極低。

近期市場動態印證了銀行的應對能力。有報道滙豐銀行已指示恒生銀行啟動出售價值超過30億美元的房地產抵押貸款組合。此舉反映銀行正積極透過金融手段處置不良債務，而非被動等待市場好轉。這種處置方式符合國際慣例，既能控制風險，又能釋放資本重新投入更具潛力的領域。若政府在此時介入，例如以公帑擔保或收購壞帳，反而會削弱銀行自主化解危機的動力，甚至引發道德風險，變相縱容銀行日後過度貸款，出現壞帳後等待納稅人埋單。

歷史教訓值得警惕，2008年金融海嘯後，多國政府曾大規模干預銀行業，其後遺症至今未消。有國際媒體跟蹤報道分析，冰島、塞浦路斯等國在危機中採取國有化或直接注資等措施，雖暫時穩定市場，但長期導致財政負擔加劇、金融效率下降。部分國家更因干預過度，延誤了產業結構的必要調整。香港作為國際金融中心，若重蹈覆轍，恐損害其市場化核心優勢。

特朗普第二任期正在積極推動美國房利美私有化，但這舉動並不能擺脫這個美國政府高度干預的物業貸款機構，正正是當年金融海嘯的始作俑者。選舉政治下的政客，要求房利美向沒有能力供款的人士作出按揭貸款，變成壞帳後貸款人又沒有後果懲罰。這種用公權力干預物業市場的長期運作，就是金融海嘯次按危機的根本原因。加拿大菲沙研究所剛剛再評估香港作為全球最自由經濟體，當中核心價值就是香港政府不會干預市場運作，這塊金漆招牌不應隨意丟掉。

從市場基本面看，商業物業的調整仍將持續。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮近期受訪時指出，住宅市場已趨穩定，但工商物業因結構性需求轉變，「仍有一定跌幅」。他強調，此問題「不是短期經濟週期波動那麼簡單」，雲端技術普及與企業營運模式改變，已永久降低對傳統寫字樓的需求。與其以政策對抗市場趨勢，不如讓供需重新尋找平衡點。

歸根結柢，香港政府當前面對嚴峻財政赤字，新一份《施政報告》卻未提出根治方案，例如精簡公務員體系或出售能民營化的資產等。在公共資源緊絀的情況下，政府更應量力而為，避免將資金投入高風險的商業物業市場。銀行業的問題終須由市場解決，政府的角色應是完善法治環境、促進資訊透明，而非以納稅人的金錢抵禦必然的經濟周期。唯有堅持市場主導，香港才能在新格局中找到真正可持續的出路。