弱美元下的香港樓市新形勢

特朗普回朝後，推出一整套倒行逆施的治國方略，對美國的政經體制都造成嚴重的破壞。美國的信譽大失，投資者紛紛把資金撤離美國，美匯指數亦應聲回落。

為此，特朗普不得不調整了一下自己的策略，但這些調整只是技術性，不是根本性的。市場相信，美元回升只是大跌後的反彈，未足以扭轉美元轉弱的大趨勢。

現實是香港銀行的港元結餘大增，顯示不斷有人棄美元換港元，聯繫匯率因而受到考驗。金管局不得不一再出手，履行其強方兌換保證。日前，穆迪將美國的主權信用評級從頂級的AAA下調至Aa1，顯示國際對美國的信任正在進一步流失。

這種形勢已導致香港銀行的同業拆息一跌再跌。用來計算物業按揭的一個月同業拆息，周一跌至只有1.19%，令住宅按揭的貸款利率跌至2.49%，明顯低於一般住宅的租金回報率，「供樓比租樓平」的現象又再出現。據中原前線的同事反映，近期已有一些原先只看租盤的客戶，主動轉看售賣盤，賣盤因而去得比之前快。筍盤已經買少見少，業主要價已日見進取，相信5月份的樓價指數，很有機會見底回升。

近年，香港有一部分有住屋需求的用家，寧願選擇租樓，也不買樓；原因就是為了迴避樓價進一步下跌的風險。如果住宅樓價可以確認見底，當可促使更多有剛性需求的用家由租樓轉為買樓，造成良性的連鎖反應。

另一方面，由於銀行手上的資金充裕，銀行願意提供的定期存款利率已一跌再跌。一個月的定期存款已跌到只有1%左右的水平。如果這種情況長期持續，有資金的人將會把資金從銀行系統撤離，轉作其他投資。買樓收租的回報將會變得很吸引。

現在，買住宅收租，回報有3%左右，比把錢留在銀行做定期只有1%吸引得多。物業投資勢將成為很多保守投資者的選項。

如果住宅樓價真能確認已經見底，發展商買地的積極性就會提高。相信今年政府賣地的成績應可勝過去年，令政府的財政狀況有所改善。

商業樓宇的形勢雖不及住宅那麼樂觀，但主導商業樓宇市道的一項重要因素亦是利息。只要利息回落到令持有商業物業可以Positive Carry(扣除利息後仍有正回報)，銀行便不急於追業主補差價。業主需要減持物業的壓力就會減少，商業樓宇價格才有找到支持位的機會。

美國聯儲局主席鮑威爾雖然頂住了特朗普的壓力，沒有即時減息，但他承認形勢值得密切觀察。現實是大多數經濟學家與市場分析員都認為美國經濟有衰退的壓力，聯儲局很可能需要把更多精力調過來扶持日趨疲弱的美國經濟。如果下半年美聯儲局真的恢復減息，香港的房地產形勢將會進一步改善。