更改大廈公契機會近乎零？
最近政府放寬要求，容許合乎資格的建築物(如商業大廈)改建成學生宿舍，以舒緩學生宿舍供應緊張的問題。除此之外，過往亦有不少業主或租客希望更改物業用途(例如改裝為安老院或教會)，即使符合《建築物條例》中「重大用途更改」的要求，有時仍會受大廈公契條款限制，最終被迫放棄。
更改單位用途只是其中一個場景，大廈公契涵蓋的條款範圍極廣，還包括會所使用規則、個別業主或發展商的特別預留權力、飼養寵物限制、停車場使用規定等。根據香港現行法例及實務做法，更改大廈公契須獲得**全體業主同意**。正因這一極高門檻，更改大廈公契條款的情況可謂絕無僅有，成功機會微乎其微。
香港一般的大廈公契條款極為繁複，內容包羅萬有，從業權分數比例劃分、業主召開會議的要求、業主權責、公用地方及設施界定，到經理人的權責與特別限制等均有涵蓋。其複雜程度與全球其他普通法地區存在差異——不少地區近年已推行大廈公契「化繁為簡」，便利業主管理物業，並由政府將部分重要標準條款納入法例。至於大廈設計，亦以「易管理、易維修」為目標，例如盡量減少會所等「看似奢華、實則須業主承擔龐大維修開支」的設施，轉而在各區增設優質社區康樂設施。
提及更改大廈公契的機制，我們較熟悉的普通法地區——如馬來西亞、新加坡，以及加拿大不列顛哥倫比亞省(British Columbia)、澳洲新南威爾士州——均容許透過「75%業主同意」的特別決議，配合有系統的實施流程(例如須經過一定程度的業主諮詢，且針對不同類別的公契條款採取差異化處理方式)。這類機制既為大廈管理提供彈性，亦能讓公契條款更貼近社會現況。
香港近期完成《建築物管理條例》修訂，業主尚需時間適應。據了解，政府正計劃就第二輪修訂展開研究並推動落實。期望政府當局就第二輪修訂開展大規模、有系統的公眾諮詢——畢竟大廈老化已是香港未來需面對的重要課題，過往亦有不少涉及大廈管理的訴訟個案，政府可對此類個案展開研究，以期減少大廈管理糾紛。至於調整更改大廈公契的門檻與機制等內容，或可納入此次法例修訂範圍。