油塘「朗譽」在減息前一日宣布以大幅折讓價推售貨尾，也壓縮二手市場的流動性空間，反映不少發展商的去庫存壓力。(資料圖片)
美國聯儲局日前宣布將聯邦基金利率下調0.25個百分點，至4厘至4.25厘區間，是自去年12月以來首次的減息行動，決定符合市場預期，對香港住宅樓市帶來按揭成本舒緩的利好因素，但對於多元複雜的整體市道發展而言，雖然減息同時在租金強韌的表現下，能起到穩固基本面作用，但此表現的可持續性仍需要視乎包括實體經濟發展、包括就業及收入水平，以及一手庫存供應量等現實市場考慮，決定置業時，宜繼續保持審慎態度。
隨著聯儲局宣布減息，金管局亦隨即宣布減低貼現利率0.25個百分點，至4.5厘，在資金成本下降的情況下，可驅使到的銀行的按揭封頂利率得以驟降，有利減輕還款負擔，以同樣幅度計算，每100萬元的還款金額將比減息前少約136元，而市場預期美聯儲於本年內仍有最多2次的減息空間，預料將進一步改善按揭環境之餘，亦能刺激資本套利活動，故一般能吸引更多投資者入市，從而使資產價格呈現增長。
根據中原城市租金指數(CRI)的9月份數據，收報129.57，其反映的8月份本港住宅租務市場的表現，緊接前月破頂走勢再續上揚1.12%，不少屋苑的租金回報率甚至突破5厘，特別是中小型與學校附近的物業。租務市場的強韌表現，主要由港府近年積極放寛的入境移民政策及非本地生的留學學額所驅動。而目前具吸引力的回報率，除了有利於吸引投資者入市作長期資產配置外，預料息口降低後，租金與供款價差逐漸擴大，也能吸引本地剛性需求用家「轉租為買」，從而鞏固樓市價格的基本面。
不過，即使近期的趨勢向好，但仍然不能忘記風險的存在，其中需要考慮，目前高企的租金收益是否具有長期的可持續性。須知道，租金市場一般和居民收入所掛勾，目前香港住宅的租務熾熱情況，主要租客來源自近年通過各類型入境政策來港的專才，據市場調查顯示，當中七成以上新來港工作人士選擇租樓解決居住需求，從而促使短期性的租務熾熱，但考慮他們最終是否長期選擇定居香港，則需視乎實際的經濟及收入情況。據政府最新數據顯示，6月至8月的經季節性調整失業率維持在3.7%，雖然較前期持平，但勞動人口和總就業人數分別增至383.16萬人和368.06萬人，基數上升卻比例不減，寓示著就業不足的問題浮現，也為樓市增長發展增添不確定性。
而另一主要租務人口則來自於非本地學生及其家人的留學需要，特別在於7至8月的學生租務旺季，更令整體的市場租金攀升。有見於此，政府及各大專院校近來都積極推動學生宿舍供應，以應付龐大的留學需求，包括「城中學舍」計劃容許商業物業能更簡易地轉換成宿舍用途，由此亦減低了未來學生租務群體對私人住宅市場的租務供應壓力。
最後，發展商一手庫存供應量的貨如輪轉策略，即使在減息預期憧憬下依然持續，市區新盤如九龍城「臻博」低於一手市價20%，貼近同區二手價出售；油塘「朗譽」也在減息前一日宣布以大幅折讓價推售貨尾，也壓縮二手市場的流動性空間，反映不少發展商的去庫存壓力。
綜合而言，即使減息的預期使樓市趨勢樂觀，租務強韌表現穩固了物業價格的走勢，但在經濟不確定性、就業隱憂，以及發展商一手庫存充足的情況下，市民對置業信心仍待時間逐漸恢復，採取審慎態度，預期住宅樓價在本年仍然平穩或在5%下跌幅度發展。
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港