西沙新盤「Sierra Sea」數輪發售均即日沽清，足見樓市交投氣氛有回暖跡象。(資料圖片)
香港銀行同業拆借利率(HIBOR)近月出現了顯著的波動，最新跌破1厘水平，成為近期市場焦點，同時亦帶動香港樓市交投氣氛有回暖跡象。儘管H按利率下跌，有助於小業主與發展商就按揭還款鬆一口氣，然而有意置業買家須判斷趨勢屬長期或短期特性，審慎作出決定。
隨著美國的外貿、貨幣政策及債券評級遭到降級影響，多方面的不確定性，引致全球投資者的避險情緒升溫，大量資金流入亞太區的貨幣市場，資金同時流入港元使港元兌美元走強，5月初先後4次觸發在聯繫匯率制度的「強方兌換保證」，金管局從市場買入共167億美元，賣出1,294億港元，舉動亦導致香港銀行體系港元結餘升近4倍至1,740億，「水浸」情況引申同業拆息急劇下降；而根據金管局總裁余偉文在網誌的補充，本年度港股市場熾熱，大量新股集資活動，其中不乏內地行業龍頭企業如寧德時代和恆瑞醫藥等來港二次上市，而5月至6月為港股上市公司的派息高峰，季節性的金融活動同時帶動港元需求，導致利率波動，一個月H按利率近日更跌穿1厘水平。
一個月同業拆息水平同時作為按揭還款以及發展商企業融資，其中一個利率指標，在H按大幅下調後，使得「H按」利率更低於「P按」情況重臨，也令到小業主與發展商的還款壓力減輕。而另一邊廂，亦有物業投資者，看準目前住宅租金點報及需求持續增長，加上一手發展商的去庫存步伐依然，開價仍然剋制，而利率又變相下調的情況，具有投資套利空間，而增加投資住宅物業的樂觀情緒，近來的一手項目，如新鴻基地產(016)於西沙的新盤「Sierra Sea」，至執筆時，合共售出約1,300伙，數輪發售均即日沽清，足見樓市交投氣氛有回暖跡象。
同業拆息利率的下降，相信發展商亦會以此契機，乘著市場動力，加快推盤的步伐，以盡快平衡供需數量。不過，有意入市的買家，惟需留意風險，當中最為關鍵的利率走勢，是否一個長期趨勢，需要判斷。余偉文於其網誌內同時提醒，隨著港元與美元的息差拉闊，加上聯匯特性下，通過借入成本較低的港元，再買入回報更高的無風險投資如美金定期或買入短期美債，從而提供了資金的套息機會，相關活動增加時，再撇除股票派息等季節性因素，將會使得港元再度偏弱，而使利率有回升的可能。
因此，置業買家在誘因的加持下，仍需要保持理性，分析長遠的風險可能性，除了關注H按的變化之餘，更需要考慮封頂利率的P按走勢，是否有下調的可能性，置業前的評估更適宜以較高利率的情況下，為自己進行「壓力測試」，而且需要考量環球及本地實體經濟的發展，特別是失業率與收入的變化情況，畢竟置業決定屬於長期投資，且資產的流通性風險亦較高，決策前必須審慎環顧整體。
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港