越秀房產基金重組源自於基金近年面臨的多重壓力。(網上圖片)
近日，越秀房產基金(405)宣布戰略資本重組計畫：以約34.33億元人民幣，向關連方廣州越秀發展出售廣州越秀金融大廈50%權益，並對餘下50%權益進行內部重組。交易完成後，基金對大樓的實益權益降至49.495%，目標公司不再為其附屬公司，但仍作為「合資格少數權益物業」貢獻收益。
此次重組源自於基金近年面臨的多重壓力。2021年收購越秀金融大樓後，受疫情、地緣衝突、全球通膨及利率上升等影響，香港銀行同業拆息率反彈，融資本錢持續攀升，導致淨利及每基金單位分派承壓。疊加人民幣匯率波動帶來的非經營性虧損，基金借貸比率從2021年底的40.2%升至2025年6月底的48.1%，財務風險加劇。
該交易將有效緩解財務壓力。出售所得淨額約23億元人民幣，疊加擬提取的30億元人民幣新融資，共53億元人民幣將全部用於償還現有債務，預計借貸比率可從48.1%降至約41.2%。同時，目標公司獲不超40億元人民幣新銀行融資，年利率低於市場水平，以物業及應收租金擔保，進一步降低融資成本，增強基金在高利率環境下的抗風險能力，保留未來增值收購的彈性。
此重組對基金意義重大：不僅優化資產結構，降低辦公物業經營佔比，分散單一資產風險；還透過降負債、減利息支出，提升每基金單位分派潛力，增強長遠競爭力。同時，債務結構改善或協助提升外部信用評級，為拓展多角化融資管道創造條件。
當前市場環境複雜，此次重整是基金主動應對挑戰、務實發展基礎的關鍵舉措，將有效提升財務韌性與獲利能力，為股東創造更穩定的回報。因此，股東宜在特別大會上支持相關動議，助力基金透過策略調整掌握機遇，實現永續發展。