越秀房產信託基金通過出售廣州越秀金融大廈50%權益，同步融資合計53億元人民幣。(網上圖片)
今年5月迎來新主席的越秀房產信託基金(405)公布新管理層的首項重大策略。基金通過出售廣州越秀金融大廈50%權益、同步融資合計53億元(人民幣，下同)償還債務，以「減債降風險、保收穩現金流、分散抗周期」三措並施，為逆市中的分派增長奠定根基，體現出新班子務實優化、鎖定長期價值的經營思路，也為基金開啟「低風險、穩收益」的全新發展階段。
該出售事項代價乃基於與外部承讓人公平磋商釐定，考慮協定折讓約市場專業評估值的3.1%，因此，協定折讓屬於公平和合理水平。
於出售事項及內部重組完成後，越秀房託於廣州越秀金融大廈的實際實益權益將減至不足五成，因此持有該大廈的目標公司將不再為越秀房託的附屬公司， 而越秀金融大廈作為「合資格少數權益物業」， 繼續為基金貢獻收益。
事實上，今次出售事項及再融資帶來以下益處：
一：償債減息，釋放分派空間
將出售事項及再融資所得款項53億元全數清還現有債務後，基金總負債大減20%，借貸比率從48.1%，降至41.2%。利息開支銳減，釋放的現金流直接推動分派增長，即時減輕財務壓力。而且，信用指標包括淨債務與EBITDA比率及利息保障倍數將得到改善，對其外部信用評級有正面影響，越秀房託可望借助離岸債券市場等多元化融資渠道，進一步提升未來發展的能力。
二：保留核心權益，鎖定長期分派增長來源
重組後，基金仍持有越秀金融大廈49.495%權益，可繼續獲取該物業的租金收益與溢利分成。該甲級商廈位處廣州核心中央商務區，出租率穩健，主力租戶質素優良，長期租金收入有保證。此舉避免「殺雞取卵」，既能短期減債，亦保留「會生金蛋的鵝」，確保分派增長可持續。
三：優化組合，提升抗風險能力
交易後越秀房產基金來自辦公物業的經營收入佔比從55%降至46%，資產組合業態更多元化，可分散單一業態風險，保障整體收入穩定性，為分派增長抵禦市場周期波動，令分派增長更穩陣，符合對基金單位持有人的整體最佳利益。
總括而言，以上三項措施環環相扣，相輔相成，不僅為分派增長搭建「短期穩、長期實」的路徑。今次出售廣州越秀金融大廈一半權益，並同步進行融資，亦顯示管理層通過物業組合的主動升級，優化業務基礎，標誌基金正式邁入新班子引領的穩健發展新局，為持有人長期收益提供更強信心支撐，前景可期。