麥當勞出售營運物業之謎

過去幾年，麥當勞於全球不同地區出售物業的做法普遍嗎？為甚麼？

這邊廂，政府發表《香港營商環境報告》，以一系列宏觀數據解說及一國兩制下香港營商環境優勢獨特機遇無限；那邊廂，麥當勞啟動大規模商舖出售計劃，分階段放售旗下全港23個估值高達30億元的物業。問題來了，假如香港營商環境優勢獨特，為甚麼全球快餐業的巨無霸不是真金白銀加大投資反而賣舖套現？又假如香港營商環境機遇無限，又為甚麼香港四大核心區街舖空置率升至逼近歷史高位的12.1%？

眾所週知，全球快餐業的巨無霸有兩大營運特色：其一，特許經營；其二，不動產持有。行外人有所不知的，是這營運特色的趨勢轉變：長遠而言，自1950年代以來，麥當勞的特許經營趨勢是加盟比例不斷提升，從早期快速擴張到如今高度依賴加盟商；營運財產所有權則維持公司主導的擁有與出租模式，提供長期穩定性和控制力，支持全球擴張計劃。特許經營從來只升不跌嗎？非也，在個別新興市場，麥當勞可能會先以直營店模式進入以確保品質控制，然後再轉向加盟模式，因此當麥當勞大規模地進入不同新興市場，特許經營的比例可以先跌後升。至於營運財產所有權，在某些情況下，麥當勞會出售特定市場的直營店或不動產以優化資產負債表，例如，2017年麥當勞將中國大陸和香港的業務以20.8億美元出售給中信集團和凱雷集團，轉為以特許經營為主。過去幾年，麥當勞其實在全球不同地區出售了多處物業，例如在俄羅斯入侵烏克蘭後，麥當勞退出俄羅斯市場，將約850家餐廳出售給一位西伯利亞石油大亨的當地加盟商，這宗交易包括相關的房地產。另外，更常見的是在重組加盟模式的過程當中，將公司擁有的餐廳物業一併出售給加盟商。

Grok有系統的觀察如下：「過去幾年，麥當勞在全球不同地區出售物業或相關資產的做法確實相當普遍，雖然這不是其核心商業模式(主要是擁有房地產並租給加盟商以產生穩定收入)，但從財務報告和特定事件來看，這類交易每年都有發生，主要涉及出售公司擁有的餐廳業務、特定區域業務或多餘資產……出售物業或資產的主要原因是戰略性和財務性的，旨在提升效率、降低風險並專注於加盟模式(目標是95%的餐廳由加盟商運營)，具體原因包括：轉向加盟模式、地緣政治和外部風險、資產優化和財務調整等。」

從經濟角度分析，我認為真正的麥當勞出售營運物業之謎，是既然麥當勞並非撤出香港，那為甚麼商舖出售計劃要公開招標？而不是直接售予中信和凱雷？這又反映這些中資集團和美國投資公司如何看香港優勢獨特機遇無限的營商環境？