2023-01-08 07:30:00

先住後付係咪真係咁筍? 有無伏位？

香港是全球其中一個樓價最高的地區，不少發展商於推盤時都會各出奇謀以增加樓盤銷情，當中包括近年推出的「先住後付」計劃，讓買家只需先付少部份樓價的首期後，便可輕鬆置業，從而吸引更多買家入市。

選擇先住後付的買家，在入住單位時一般只需繳付樓價約10%作為訂金，而樓價餘款90%則於合約列明日期（一般是簽署合約的2至3年後）才需要繳付。買家無需即時開始供樓，有更充裕時間找尋合適的按揭計劃，更靈活安排資金調配。對於個別打算換樓，但舊單位仍要供款的買家，會有更長時間賣出舊單位，又不用同時為兩個單位供款，更不用在過度期額外花另一筆資金租屋住。

預備樓價10% 交物業准用許可證及佔用費

買家在入住單位前，發展商會要求繳付樓價5%至10%作為領取物業准用許可證的費用，買家取得許可證後方可入住單位。該筆費用在買家到期繳付樓價餘款完成交易時，發展商會以回贈方式作為樓價扣減之用，同時要注意，相關費用並不能當作樓價計算於按揭申請內，買家要有所準備以免到時失預算。

另外，買家在「佔用」物業期間，亦可能每年要繳付一筆指定費用，相關費用同樣有機會於到期完成交易時，發展商以回贈方式用於扣減樓價，相關條款會列明於買賣合約內，買家應先了解清楚。而在佔住單位期內所產生的雜費，包括差餉、地租及管理費等，都需要由買家承擔，就如普通業主一樣，相關費用屬正常消費，並不會獲發展商退還。

樓市下跌會影響銀行估價

買家以先住後付型式上車，雖不用即時供樓，然而卻要面對一定風險，因到了交易期時樓市可能轉向，樓價下跌便可能導致銀行估價不足，影響買家申請按揭。對換樓客而言，雖有更多時間可處理舊單位，但換樓客簽署臨時合約後，便等於同時擁有兩個單位，買家便需要劃一繳交樓價15%，除非買家可在一年內將舊單位轉手，才可以申請退回印花稅。所以就算計劃要求買家在3年後才完成交易，你亦必須在1年內售出舊居。

此外，買家在申請按揭時，銀行對非首置人士的壓力測試要求亦會更嚴格，如買家未能及時賣出舊樓，有機會因此未能通過壓測，因而影響按揭審批，導致最終未能完成交易。