Ad Block Ad Block
地產
2024-02-08 12:00:00

海外樓市|租金收入隨時五五折!澳洲所得稅高達45% 細數包租公扣稅攻略

分享:
海外樓市|租金收入隨時五五折!澳洲所得稅高達45% 細數包租公扣稅攻略

澳洲所得稅稅率高達45%,意味租金收入隨時打五五折。(資料圖片)

澳洲的居住成本持續攀升,全國住宅租金每周中位數自20208月起,以平均每年8.3%速度增長,202312月再創出新高的601澳元(3,106港元),即月租達12,400港元。然而海外投資者買澳洲樓亦要面對不少稅務問題,尤其是租金收入稅入場已超過30%,有澳洲稅務會計師表示,租金收入有不少扣稅項目,首兩三年收租物業或可大幅慳稅。

海外樓市|住宅租金年平均升8% 悉尼最貴

據地產數據分析公司CoreLogic公布數據,全澳住屋開支飆升,租屋人士需要支付的住屋開支,每年中位數達到31,252澳元(161,548港元)。全澳住宅租金從20208月的每周437澳元(2,258港元),上升到202312月的每周601澳元,每周租金中位數增加了164澳元(847港元),平均每年上升8.3%

悉尼成為全澳住宅租金最昂貴城市,平均每周745澳元(3,851港元);其後是坎培拉,每周為651澳元(3,365港元);珀斯居第三,每周630澳元(3,256港元);布里斯班每周住宅租金為627澳澳元(3,240港元),居第四;達爾文為第五,每周611澳元(3,158港元);墨爾本和阿德萊德的住宅租金均為每周565澳元(2,920港元)

租金收入上升,對於投資回報而言是好事,然而面對高達45%稅階的澳洲而言,意味租金收入隨時打五五折,卻是不太理想。

海外樓市|租金收入隨時五五折!澳洲所得稅高達45% 細數包租公扣稅攻略

澳洲近年住屋開支飆升,每周租金自2020年8月起,以平均每年8.3%速度增長。(資料圖片)

海外樓市|海外買家付租金收入稅及印花稅

澳洲稅務年度本期計算日由每年的71日至明年的630日,其中身為稅務居民需要繳交的所得稅(income tax),首18,200澳元為免稅,18,201澳元至 45,000澳元稅率19%45,001澳元至120,000澳元稅率32.5%120,001澳元至 180,000澳元稅率37%180,001澳元或以上稅率45%

身為海外投資者如購買當地物業出租,其租金收入亦需要徵收租金收入稅(Rental Income Tax),不過海外投資者屬於稅務非居民(Foreign Tax Resident),並不享免稅額,其租金收入稅階為首12萬澳元稅率32.5%120,001澳元至 180,000澳元稅率37%180,001澳元或以上稅率45%

另外,海外買家置業除了需要繳付基本印花稅3%4%(不同州份各有不同),另外還有額外印花稅,以墨爾本為例即是8%

Ad Block
海外樓市|租金收入隨時五五折!澳洲所得稅高達45% 細數包租公扣稅攻略

投資澳洲物業亦有不少扣稅項目,連扣減開支後租金收入錄負數,亦可抵銷物業增值稅。(資料圖片)

海外樓市|水費清潔按息代理佣金 可扣稅

澳洲特許稅務顧問葉文傑表示,投資澳洲物業亦有不少扣稅項目,例如市政費(Council Fee)、水費、土地稅、清潔、園藝和割草、除蟲、各項保險(建築物、財產、公共責任、租金損失)、按揭利息支出可全數扣減、地產代理佣金、屋內維修與保養、法律費用、放租盤廣告,法人團體管理基金費用及收費,支付大廈維護及管理的日常費用,以及物業折舊,即包物業結構和固定物品磨損。

葉文傑指,假如投資者購買一間約50萬澳元(255萬港元)的一手公寓,一年約2萬澳元(10萬港元)租金,新樓的折舊率差不多佔1萬澳元(5萬港元),現時按揭利息56厘,尤其是還息不還本(Interest Only)可扣減的利息更多,通常扣減各類支出後,剩餘就計入32.5%稅率。一般首34年都會是租金收入會是負數,亦算是合理。

海外樓市|倘扣支出後收入負數 可抵銷增值稅

另外這個「負數」收入,每年都可以累積下去,例如第一年負數1萬澳元,第二年又負數了8,000澳元,第三年負數5,000澳元。日後出售物業,其負數總和可以抵銷物業的增值稅,例如物業買入價為50萬澳元,賣出價為70萬澳元,當中增值的20萬澳元可以扣減「累積負數」的2.3萬澳元,才計算增值稅。

撰文︰Wendy全球樓行

請接受以下私隱政策及免責聲明,以示你同意am730內之私隱政策及免責聲明。了解更多
接受