2025年亞太高檔酒店交投量較2017年急增77% 香港市場表現領先

仲量聯行指出，亞太區高檔酒店需求大幅增長，2025年的交投量較2017年大增77%至約21億美元，為疫情前（2019年逾24億美元）以來最大規模的年度資金投放之一。綜觀區內各地市場表現不一，香港依然穩居亞洲核心門戶酒店市場之列。即使本地市場存在業權高度集中與結構性門檻，其整體表現依然出類拔萃。

香港核心高檔酒店資產主要由本地大型財團、家族辦公室、長線策略投資者及高淨值資本持有。這種業權結構限制了市場流動性，導致具參考價值的交易案例屈指可數，難以為機構投資者提供持續的參考依據。自2015年香港洲際酒店易手以及阿布扎比投資局（ADIA）收購新世界酒店合資公司50%權益等矚目交易後，市場鮮見同類可比投資機會。因此，香港高檔酒店市場持續呈現業權高度集中、由個別交易帶動的格局，而非高流動性的交易市場。

新增供應同樣有限，這種稀缺的市場環境為酒店營運表現提供有力支撐。近期市場活動主要以翻新、重新定位或重新開業為主，而非增加新供應。例如，香港麗晶酒店於2023年重開、主打生活時尚奢華定位的香港夢卓恩酒店落成、即將開業的香港中環安達仕酒店以及置地文華東方酒店於2026年重開，均是最佳例證。

受惠內地旅客、長途旅客、商務及盛事帶動的需求復甦

在審慎擴張及新增供應有限的情況下，香港高檔酒店市場得以受惠於內地旅客、長途旅客、商務及盛事帶動的需求復甦。地理位置優越且近期曾作投資的資產，最有條件把握由平均每日房價（ADR）帶來的上行空間。然而，面對勞動力、水電、維修等營運成本的重大壓力，業主及投資者已不再單憑表面的平均每間可供出租客房收入（RevPAR）增長來解讀市場，而是更關注收入復甦能否轉化為可持續的經營毛利（GOP）率回升。

仲量聯行香港酒店及旅遊地產諮詢部高級副總裁陳耀祥表示，對投資者而言，香港高檔酒店仍是值得密切關注的資產類別，並非因為入市機會頻繁，反而正是其稀缺性推高了資產價值。需求復甦、核心地段供應有限、重置成本高昂及業權集中等種種因素結合起來，一旦出現罕有入市機會，往往能創造可觀價值。展望未來，市場投資取態料將維持「精挑細選」，最具吸引力的機會將取決於資產質素、資本開支策略、營運重新定位及物業用途靈活性，而非單靠大市整體增長。

2025年高檔酒店交易佔區內整體酒店交易近20%

香港市場這種高度選擇性的格局，正處於亞太區整體投資升溫的大背景下。疫後亞太區高檔酒店交投強勁反彈。2025年高檔酒店交易佔區內整體酒店交易近20%，較2017年的8%增加逾一倍，甚至超越疫情前高峰期錄得的16%，足證投資者對高檔酒店資產的長期價值及回報潛力充滿信心。

仲量聯行亞太區酒店諮詢及資產管理部主管Xander Nijnens表示，亞太區高檔酒店市場正處於關鍵發展階段。該市場不僅在疫情期間及其後展現出強大韌性，亦日益受惠於財富累積與消費者需求升級的疊加效應。因此，看到包括私人財富及跨境資本在內的多元化投資者群體，對這類兼具品牌聲望、資本保值及長期增長基本面資產的配置需求持續高漲。

高檔酒店供應每年佔整體酒店供應8%

高檔酒店搶佔市場份額的模式正發生根本性轉變。高檔與主流酒店之間的入住率差距正在收窄，反映高檔酒店已具備全年穩定表現及持續強大的需求。過去十年，高檔酒店供應以每年約4%的幅度穩步增長，佔整體酒店供應約8%。預期到2030年，供應量將繼續保持溫和增長，有助避免重蹈過往供應過剩的覆轍。

國際及區域酒店營運商正推出差異化概念，以迎合特定賓客偏好，涵蓋主打養生健康的度假村，以至沉浸式文化體驗。當中，超高檔市場愈趨細分，並日益由品牌主導。對投資者而言，品牌細分有助資產定位於不同利基市場，並透過策略性合作捕捉溢價。

預期未來幾年新供應增長將會放緩

仲量聯行亞太區酒店研究副總裁Marina Bracciani表示，高檔酒店格局已出現根本性演變。看到酒店物業在迎合賓客喜好變化的同時仍能維持高端定位，因而保持其作為投資資產的吸引力。強大的定價能力、策略性重新定位，加上富裕旅客需求上升，均有利該市場延續增長趨勢。亦預期未來幾年新供應增長將會放緩，讓業主在定價上有更大話語權。

高檔酒店因員工比例較高、提供高端餐飲及高度個人化服務，營運成本顯著高於區內整體酒店市場，部分情況下甚至接近兩倍；但其經營毛利率仍大致與整體市場相若。高檔酒店能夠取得顯著房價溢價，同時維持具競爭力的利潤率，反映該市場具備強大的定價能力及高度成熟的營運水平。