海外樓市｜英國推顛覆性買樓改革破解撻訂潮

近年不少香港人熱衷投資英國物業市場，尤其是倫敦核心豪宅地段。雖然成交活躍，但風光的背後暗藏隱憂，踏入2026年，倫敦核心地段迎來前所未有的「撻訂潮」，平均650宗成交中就有150宗撻訂，比例高達23%，而且已經攀升至2008年全球金融海嘯以來最高水平。有見及此，英國政府於本月中正式推出「房屋買賣大變革」(Homebuying shake-up)，透過全面數碼化及新法規，大幅縮減交易時間及成本，冀遏止交易頻頻衍生的撻訂亂象。

撰文：Wendy全球樓行

2026年初至今，倫敦核心區的物業市場平均每月約有650宗個案成功獲買家出價並進入交易程序(going under offer)。然而，同期平均每月竟然有多達150宗交易最終「撻訂」，換算下來，意向買家的「撻訂率」高達約23%。

英國的買樓機制與香港截然不同。在香港買樓，買家出價被業主接受後，必須即時繳付俗稱「細訂」及14日後交付的「大訂」，一旦毀約損失約一成樓價訂金。相反，在英國買樓的「撻訂」成本比港樓低得多。當英國業主接受買家的出價後，法律上一般不需要即時繳付任何訂金。但是買家申請按揭，則須繳付約200至300英鎊(約2,101至3,152港元)的行政費用。以及部分地產代理要求買家提供財務證明，或收取約1,000至2,000英鎊(約10,507至21,016港元)作為排他性協議的誠意金。

房地產分析機構LonRes報告指，現時平均長達97日的交易期，在瞬息萬變的樓市中成為了致命傷。事實上英國物業交易流程普遍需時最少3個月，期間市場上物業供應源源不絕增加。數據顯示，截至今年3月底，倫敦核心區市場的放盤量按年多13.8%，價值500萬英鎊(約5,254萬港元)以上的超級豪宅放盤量亦增加7.2%；全新放盤則微升2.7%。這意味著，買家在苦等成交的3個月內，絕對有足夠的時間在市場上尋找其他更優質、性價比更高的物業。在低撻訂成本與大量新放盤的誘惑下，令買家極大誘因「轉換目標」令交易中途告吹。

根據英國政府數據，現時英格蘭平均每宗物業交易需時120日。更嚴重的是高達三分之一的物業交易最終會中途告吹(fall through)。這種「撻訂」情況每年導致賣家損失約4億英鎊，對整體英國經濟造成的損失每年15億英鎊。

財相李韻晴(Rachel Reeves)直言，延誤、隱藏成本及最後一刻的交易告吹，不僅對買家不利，更損害整體經濟。為打破僵局，英國政府擬推出一系列具顛覆性改革措施。首先以全面數碼化及AI輔助。政府將大力支持數碼身份驗證、電子簽名及由人工智能輔助的物業轉讓程序，消除重複工作並降低欺詐風險。同時將取代舊有紙本系統，引入「數碼物業日誌」(Digital property logbooks)供買賣雙方實時查閱。

相比之下，蘇格蘭整個樓宇買賣與英格蘭截然不同。蘇格蘭賣家在放盤前必須自費做Home Report，包含樓宇測驗、能源證、物業問卷，放網當日公開給所有買家參閱，買家睇樓前已經知道樓宇狀況，不像英格蘭般，物業驗樓全由買家後期自費負責，因此不少人後期才發現問題，直接撻訂。所以蘇格蘭由買樓至成功交鎖匙，平均需時4至8星期，順利個案最快3至4星期，比英格蘭節省近70天的成交期。

今次改革，英國政府強制賣方提供前期資訊，包括推出全新的「售樓資料包」(Sales packs)，確保買家在交易初期能獲得一切所需資訊，避免日後出現意料之外狀況。此外，提早引入有效並具約束力的協議(earlier binding agreements)，減少雙方中途轉軚機會。另推出全新的從業員實務守則(Code of Practice)，並計劃為地產代理設立強制性專業資格，以重建公眾對行業的信任。政府料該政策可縮減整體買樓時間約4周，撻訂交易大幅削半。同時令首置人士平均可節省約650英鎊的買樓開支。