世邦魏理仕：甲廈租金今年累升3.5% 空置率降至16.2%｜商廈市況

世邦魏理仕發表報告指，受惠於GDP廣泛而正面的增長、旅客人數及零售銷售上升、IPO活動回暖，以及投資情緒改善等利好因素支持，香港商業房地產市場於2026年第二季持續向好。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，香港房地產市場於2026年上半年持續展現令人鼓舞的穩定及復甦跡象。甲級寫字樓租賃市場2026年上半年，香港寫字樓市場的租賃氣氛明顯改善，租賃勢頭增強及錄得正吸納量，其中以中環及大尖沙咀表現最為突出。零售租賃市場需求維持穩健，核心區一線街道商舖空置情況有所改善，並支持商舖租金於2026年上半年持續錄得溫和增長。工業及物流租賃市場2026年第二季工業租賃量升至四年來最高單季水平，受租戶擴充業務及搬遷需求帶動，儘管租金持續下跌，市場仍錄得強勁吸納量。投資市場受用家需求帶動，2026年上半年投資成交額較去年顯著上升。寫字樓物業繼續吸引最多資金流入，而學生宿舍相關收購仍是市場熱門投資主題。2026年下半年，無論租賃市場還是投資市場的成交量均有望進一步增長。

第二季寫字樓租賃按季升至110萬方呎

2026年第二季寫字樓租賃活動進一步增強，按季上升23%至110萬方呎。 2026年上半年累計租賃面積達210萬方呎，相當於2025年全年總量的48%。中環繼續領先市場，於2026年上半年錄得100宗租賃成交，為自2019年以來最高的上半年成交宗數。

全港第二季淨吸納量達569,600方呎，令2026年上半年累計淨吸納量達945,000方呎，較2025年上半年錄得的負88,000方呎明顯改善。所有主要商業區於第二季均錄得正吸納量，其中大尖沙咀錄163,500方呎、中環錄104,300方呎、港島東錄104,400方呎。港島東受保險業需求強勁帶動，上半年淨吸納量累計達119,000方呎，創自2022年下半年以來最佳半年度表現。九龍東雖於第二季錄得35,500方呎正吸納量，但受第一季錄得負數影響，其上半年累計淨吸納量仍為負95,500方呎。由於缺乏新增供應，加上市場錄得正吸納量，全港寫字樓空置率下降0.6個百分點至16.2%，連續兩個季度錄得回落。

中環寫字樓租金年初至今上升10.7%

整體寫字樓租金於第二季按季上升2.0%，年初至今累升3.5%，扭轉2025年下半年跌勢。其中中環租金年初至今上升10.7%，中環甲一級寫字樓租金年初至今大升18.5%，重返2022年第二季水平；大尖沙咀租金連續第四季錄得增長，第二季按季上升1.2%。相比之下，非核心商業區市場租金仍錄得按季下跌。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，寫字樓市場正受惠於企業重新重視辦公環境質素及地段，尤其是金融服務、保險及專業服務行業租戶。中環強勁的租賃表現及租金反彈，反映租戶仍然高度重視優質核心地段。亦觀察到市場對西九龍的興趣日益增加。2026年上半年規模最大的兩宗寫字樓租賃交易均於該區完成，顯示西九龍憑藉高鐵網絡、作為連接粵港澳大灣區的重要門戶，其吸引力正持續提升。此外，香港在多項全球經濟及金融市場排名中保持領先地位，加上核心商業區錄得正吸納量，均有助支持市場信心。預計不同市場之間的租金及空置率走勢仍會出現分化，而核心優質地段的需求較強，將較有利於業主。

核心零售區租賃成交面積按季大增55%

在2026年第一季零售銷售按年大幅增長12.1%後，4月及5月的零售銷售額分別錄得8.6%及7.9%的按年升幅，連續第13個月錄得增長。增長動力部分受惠於訪港旅客人數上升，旅客數目按年增加9.1%，並延續第一季17.0%的增長趨勢。

核心零售區的租賃活動於本季度進一步加快，租賃成交面積按季大增55%，達337,100方呎，使2026年上半年累計租賃成交量達到2025年全年總量的 48%。

餐飲業佔本季度總租賃成交量三分之一

餐飲業需求轉強，佔本季度總租賃成交量約三分之一。時尚服飾仍為第二活躍的行業板塊，並受內地品牌擴張帶動而錄得更多租務活動。化妝品業則錄得自 2023年第二季以來最強勁的季度表現。

核心地區高街商舖空置率按季下降0.3個百分點至6.5%，為自2019年第四季以來第二低水平。低空置率帶動租金按季上升1.0%，錄得連續第16個季度增長，年初至今累計升幅達1.8%。

世邦魏理仕香港商舖租賃部執行董事兼主管溫運強表示，零售租賃市場於第二季持續加快復甦步伐，主要受訪港旅客持續增加及消費者信心改善所帶動。市場需求亦趨向多元化，餐飲營運商、生活品味品牌及內地零售商均積極在香港核心區尋求擴充機會，而部分零售商亦因應消費模式轉變而調整店舖網絡布局。目前的市場環境反映零售市場正進行健康的重新平衡，業主與租戶均正調整策略，以配合不斷轉變的消費需求。隨著核心區空置率持續下降，我們預期優質街舖租金將維持溫和增長趨勢。

貨櫃吞吐量按年跌1.1%

2026年4月至5月期間，本港整體貿易額按年增長42.5%，延續2026年第一季34.6%的增長勢頭。同期，貨櫃吞吐量按年下跌1.1%，但航空貨運吞吐量則上升3.9%。

2026年第二季新租賃成交面積達160萬方呎，按年大幅增長118%，並創下自 2022年第二季以來最高單季水平。增長主要由電子產品相關企業擴充需求，以及北部都會區棕地發展所帶動的搬遷需求所帶動。

倉庫租金按季再跌2.2%

本季度倉庫業主為提升出租率，願意調低叫租水平。空置率按季下降1.2個百分點至11.6%，反映市場錄得569,200方呎的正吸納量，為自2023年第三季以來最高水平。然而，倉庫租金進一步按季下跌2.2%，錄得連續第10個季度下跌；與2023年第四季高位相比，累計跌幅已達15.6%。

世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，香港倉庫市場於 2026 年上半年重拾增長動力，租賃成交量達到疫情以來最高水平。市場需求主要來自電子產品相關企業的擴充，以及北部都會區棕地重建項目所衍生的搬遷需求。這種由自然業務增長及城市發展下帶動的搬遷共同推動需求，有助消化市場上的可租用空間，並提升整體出租率。然而，空置率改善的另一重要原因，是業主願意調整策略吸引租戶承租。

第二季投資成交額按年下跌15%

管美國聯邦基金利率於本季度維持不變，但愈來愈多經濟學家預期在2026年年底前至少會再加息一次。本港一個月香港銀行同業拆息由 2026年3月31 日的2.24%上升至 2026年6月30日的2.94%。在此環境下，香港不少商業物業仍持續面對負利差情況。

2026年第二季投資成交額（交易金額超過7,700萬元，撇除政府土地出售、股權交易及內部交易）按年下跌15%至81億元，但2026年上半年整體成交額則按年上升50%至231億元。市場活動仍主要由教育相關需求及用家需求所帶動。

機構投資者持續物色商業物業及單一業權住宅物業，以改建為學生宿舍。期內較具代表性的成交包括新加坡偉合控股（Wee Hur Capital）以7.2億元購入大角咀寫字樓項目One Bedford Place，計劃改建為學生宿舍；晶苑投資（Crystal Investment）則以合共4.43億元購入九龍城及紅磡兩項物業。

隨著住宅市場表現改善，發展商於本季度積極收購重建地盤，以補充土地儲備。其中較大型交易包括華懋集團以逾19億元購入北角台全幢物業作重建用途。

第二季成交宗數按年增加76%

2026年第二季成交宗數按年增加76%至30宗。其中14宗屬於財困資產交易，涉及金額達32億元。由於相關資產提供相當吸引的折讓，成功吸引投資者及用家入市。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，2026年上半年投資市場動力持續增強。儘管本地利率輕微上升，整體成交額仍錄得顯著按年增長。用家需求繼續成為市場活動的主要推動力，而教育相關租戶及長線投資者的需求亦維持強勁，尤其是適合作學生宿舍改建及企業總部用途的資產。與此同時，由於融資成本高企及市場對價格取態審慎，資產價值仍面臨下行壓力。不過，財困資產出售個案持續為市場提供具吸引力的入市機會，讓策略性投資者及用家能夠以折讓價格購入優質資產。