戴德梁行：甲廈租金上半年累升4.3% 料全年最多升6%｜商廈市況

物業顧問戴德梁行最新發表香港房地產市場2026年上半年回顧及下半年展望。甲級寫字樓方面，季內錄得39.6萬方呎淨吸納量，並由核心區帶動整體甲級寫字樓租金復甦。當中中區租金按季續升4.1%，令整體租金按季升1.9%。商舖方面，零售業總銷貨額維持穩步增長，銅鑼灣和中環一綫街鋪空置率再度錄得0%，支持港島區租金表現優於九龍區。至於投資市場方面，在寫字樓價格具吸引力下，自用買家和具資金實力投資者繼續尋底；後市相信以住宿相關板塊以及私人住宅地盤成交將為焦點。

第二季寫字樓錄39方呎淨吸納量

在新落成寫字樓項目的租務帶動下，第二季度錄得396,100方呎淨吸納量。季內新租賃面積約120萬方呎，主要由銀行及金融和保險業帶動，共佔第二季新租賃面積約五成。租金方面，核心區持續優於市場表現，中區租金按季續錄得 4.1%的升幅，帶動該區上半年增幅達9.7%；灣仔/銅鑼灣租金按季也上漲 2.9%。然而，四個非核心區表現仍受制於較高待租率，租金於第二季及上半年繼續調整。核心區復甦支撐整體市場租金上揚，全港甲級寫字樓租金在第二季按季升1.9%，而2026年上半年累計升4.3%。由於第二季未有新項目落成，整體待租率略為下降至19.5%，按季輕微減少約0.5個百分點。

銀行及金融和保險業仍為租賃動力

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，儘管近期股市波動及地緣政治角力仍為商業市場帶來不確定性，但在財富管理業務持續發展，加上新股市場表現活躍，以及金融機構具備長期營運需求的支持下，預計銀行及金融業以及保險業的租賃需求將保持韌性，而這兩個行業板塊更佔去上半年全港甲級寫字樓約6 成的新租賃面積, 相比2024年38%的佔比大幅增加。隨著2026年上半年中區租金升幅明顯加快，預期下半年升勢將有所放緩。全年而言，中區租金預計會錄得10%至12%的增長，這將有助抵銷部分非核心區租金調整的影響，從而帶動全港甲級寫字樓租金於2026年上漲4%至6%，較原先預測1%至3%有所上調。

銅鑼灣和中環一線街舖空置率維持0%

受惠於訪港旅客數字持續增長，加上住宅市場暢旺及人民幣走强，本港零售業表現繼續穩健增長。截至2026年5月，香港零售業銷售貨額已連續十三個月錄得按年增長，致年初至今銷售貨額總計約1,715億元，較去年同期升 10.6%。各主要零售類別均錄得升幅，其中“珠寶及鐘錶”仍最受旅客歡迎，按年大升 26.2%；其次為“服裝及配飾”和“藥物及化妝品”，分別錄得5.4%及 5.2%的按年增幅。

空置率方面，第二季四個核心區一線街舖平均空置率由上季的4.2%微升至 5.4%，主要受九龍區空置率上升所致。本季度銅鑼灣及中環一線街舖均維持零空置，尖沙咀及旺角的空置率則分別上升至8.3%和 8.6%。儘管如此，季內各核心區主街均錄得新租活動，當中以來自藥妝和珠寶鐘錶品牌的租賃需求最爲殷切。

核心區一線街舖租金下半年有望升最多5%

租金走勢方面，租金復甦步伐繼續以港島區領先九龍區。由於本地和海外零售品牌在港進行擴張活動時對銅鑼灣和中環一線街舖尤其偏好，帶動這兩區租金按季分別升1.0%和0.8%。至於旺角，由於該區租金水平相對合理，吸引各類型租戶進駐，按季亦錄得0.5%租金增長。惟受奢侈品行業放緩影響，尖沙咀租金表現持續受壓，按季跌1.1%。餐飲業方面，由於待租空間仍然未有明顯吸納的情況，業主普遍更願意以優惠價格放盤，各區餐飲租金按季均錄得1%以內的輕微跌幅。

蕭亮輝表示，展望下半年，相信來港旅客人數持續增長及人民幣走強等因素將帶動旅客消費繼續回暖，並支持本港零售市場維持穩健復甦步伐。同時，在租金水平仍具吸引力的情況下，預期將有更多新零售品牌進駐本港，特別是視香港為拓展亞洲市場的戰略跳板的海外品牌，而鑑於銅鑼灣和中環兩區旅客和本地客的人流更爲穩定，相信這兩區將繼續較受零售品牌注視。本行預測銅鑼灣和中環將繼續帶領核心區一線街舖租金復甦，下半年或有望升3%至5%；而尖沙咀及旺角則有望錄得1%至2%的溫和增長。

大額非住宅物業投資宗數按年大升84%

在各類型物業價格仍具吸引力的環境下，香港商業地產投資市場大致延續去年下半年的成交氣氛。在2026上半年，逾億元大額非住宅物業投資市場錄得50宗大額成交，總成交金額約232億元，雖然較2025下半年的278億元跌約16%，但較去年同期大升84%。買家方面，本地買家(包括自用型買家和長線投資者)仍然是投資市場的主要資金來源，佔上半年投資總額超過七成。至於外資則佔19%，目光主要投射大幅折讓的資產和具增值潛能的改裝項目。物業類型方面，按成交金額計算，寫字樓物業成交佔54%，其次為酒店和出租公寓板塊，佔超約23%。

2026全年大額非住宅物業投資總額有望破400億

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指，2026上半年，按成交金額和宗數計算，均以寫字樓物業成交主導，反映投資市場生態開始復常。在這輪市場整固期間，自用型買家率先入市尋底並落實多宗大額寫字樓成交。正如在今年5月發佈的《重新聚焦香港寫字樓市場：投資市場檢視與分析》報告中所指，經過明顯的資本價格調整，較低的入市門檻為自用型買家提供撈底機會，當中以來自教育機構、金融機構和內地龍頭企業的需求最為活躍。值得一提的是，部分自用型買家資金充裕，所以銀行的貸款政策或利率走勢對這類買家的入市決定的影響都相對輕微。隨著市場待售資產選擇越見有限，加上價格預期或會跟隨租金復甦而逐步回穩，相信部分具自用需要買家有望加快入市步伐，以把握下一輪上升周期前的抄底機會。展望下半年，相信仍然主要由自用型買家和租住板塊的需求帶動。此外，留意到近期市場上的私人住宅地盤板塊開始更趨活躍，相信在住宅市場維持暢旺的情況下，投資者將進行策略性部署並積極擴充土地儲備，下半年或出現更多相關成交。預測2026全年大額非住宅物業投資總額有望突破超越400億元水平。