戴德梁行：亞太物流市場格局分化 47%地區租戶仍佔優

亞太區物流地產邁入分化加劇的轉型階段，區域市場走勢差異正深刻影響租戶選址策略與投資方佈局邏輯。根據戴德梁行2026年全球物流與工業地產展望報告《Waypoint 2026》資料，亞太地區仍是全球租戶優勢最突出的區域，47%的細分市場租賃環境有利於租戶，較2025年的33%大幅提升。不過，受到各地供需基本面分化影響，各市場發展態勢呈現明顯差異。

報告指出，中國大陸工業及物流倉儲市場供應充足，租戶需求走弱，整體處於租戶主導的市場環境。國內多地的高空置率削弱了業主方議價能力，在租金承壓下行背景下，租戶議價空間將持續擴大。中國市場憑藉極具競爭力的租金與人工成本，穩居全球製造業的成本優勢梯隊。

未來中國內地物流市場預計短期承壓態勢延續，新增倉儲供應持續高於租戶需求增幅。儘管短期面臨諸多挑戰，但在租賃洽談過程中，業主與承租方均對中國大陸物流市場的長期基本面保持樂觀。

中國內地整體高標倉市場依然保持穩定態勢

戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示，中國內地整體高標倉市場依然保持穩定態勢。從供需雙方策略來看，業主更注重續約品質與長期資產價值，傾向選擇製造業等穩定性較高的客戶，對低價長約持謹慎態度；租戶則價格敏感度高且注重擴租靈活性。雙方在租賃策略上存在差異，惟各方均抱持市場前景向好之預期，互相角力，反映出整體高標倉市場信心正逐步修復。

亞太地區市場分化東南亞成區域增長核心

澳洲、日本、新加坡等倉儲供給緊缺型市場的租賃競爭加劇，新增項目報批放量有限，空置率持續下行。亞太區未來三年43%的區域市場空置率將走低，逐步由租戶友好型市場向業主友好型市場轉變。與之形成對比的是印度部分區域與中國內地新增供應充足，租戶選址靈活度高；受新項目持續入市影響，亞太區約三分之一市場空置率或將繼續走高。

受各地市場分化影響，亞太區各地普遍轉向精細化運營、因地定制的佈局模式。倉儲物流業主若想實現資產的保值增值，重點在於瞄準電商、高端製造、科創、汽車製造等優質需求賽道，與此同時，配備適配自動化生產的配電系統與硬體設施。

澳洲日本倉儲租賃競爭加劇

戴德梁行亞太區投資服務及工業物流負責人Dennis Yeo表示，在電商與製造業穩健需求的驅動下，亞太地區各經濟體物流市場正處在不同的發展週期。日本、澳洲受制於土地與專案供應緊縮，倉儲資源競爭加劇；而中國、印度市場受益於充足的存量倉儲，為租戶擴張提供了更多選擇空間。

電商、高端製造及全球供應鏈多元化佈局不斷提振亞太區倉儲市場需求，東南亞已成為區域物流的增長核心。受產能轉移、產業鏈區域化佈局影響，越南、印尼、泰國的倉儲租賃市場活躍度穩步攀升；高新、汽車產業持續拉動東北亞倉儲需求。在此背景下，區位優越、硬體適配未來智慧化運營的高標物流倉儲物業的價值持續凸顯。

未來三年有54%全球市場租金具上行空間

報告資料表明，隨著市場空置率下行，新增供應規模收緊，全球租戶友好型市場占比將從2026年的52%下滑至2029年的33%；業主主導的市場占比將由 26%提升至39%，全球物流地產供需格局迎來結構性轉變。地緣政治衝突、貿易格局變動與氣候風險加速企業重塑全球供應鏈，核心地段優質倉儲物業需求持續走強。目前全球物流租金相較2020年已上漲36%，未來三年有54%的全球市場租金具備上行空間。

美洲方面，美國核心倉儲市場供需逐步平衡，市場向業主方傾斜的態勢突出；近岸外包產業持續帶動墨西哥倉儲需求。歐洲、非洲及中東地區（EMEA）的空置率下行，新增倉儲供給建設收緊，租戶可選擇的物業空間縮減；疊加居高不下的能源成本，企業選址愈發青睞具備節能屬性的倉儲物業。

戴德梁行國際研究部主管Dominic Brown博士表示，抗風險佈局將成為物流產業下一發展週期的核心方向。企業借助智慧系統、自動化設施與低碳倉儲優化不動產配置，強化抗波動能力，將能夠應對市場起伏，實現長期增長機遇。