香港零售租賃市場復甦延續四核心區次季街舖租金表現持平｜舖位市況

第一太平戴維斯最新發表的2026年8月《香港零售租賃市場報告》指出，2026年第二季本港零售市場持續改善，零售業總銷貨價值按年升7.1%，網上零售銷售更增長25.3%；惟復甦基礎仍較狹窄，消費增長主要集中於珠寶鐘錶、耐用消費品等非必需類別。核心商業區受惠於旅客回流、奢侈品需求、旗艦店擴張及體驗式業態，租金在首季反彈後於第二季保持平穩。

相反，民生區商場仍受北上消費、網購替代及日常消費疲弱影響，租金及收入質素持續承壓。市場已進入以資產質素及租戶組合為主導的結構性修復階段。

該行表示，核心街舖租金企穩，四個核心零售區(中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角)的核心街舖租金於2026年第二季按季持平，反映市場正在消化首季升幅，尚未進入新一輪快速上升周期。

期內商場租金續受壓，主要購物中心整體租金按季下跌1.8%，其中新界跌幅最大，按季挫2.7%；九龍及港島則分別下降2%及0.5%。

然而消費復甦不平均，珠寶、鐘錶及名貴禮物銷售按年升22.1%，耐用消費品升13.8%；惟超市銷售僅升0.9%，部分新鮮食品類別更錄得持平或跌幅，反映日常消費需求仍然疲弱。

民生區面對結構性挑戰，居民北上消費估計每年涉及約557億元，加上2026年初每月平均約1,040萬人次香港居民離境，持續分流本地商場客源及消費力。即使部分商場維持高出租率，續租租金及每平方呎租金收入仍面對下調壓力。

此外，由2026年起及其後，市場預計將有約800萬方呎新零售樓面供應開張營運，主要位於新發展區及民生區。未來項目競爭將不僅限於招攬租戶，更取決於能否建立鮮明定位、優化租戶組合及吸引消費者專程到訪。

業主未來須更著重3點

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，香港零售市場正逐步改善，但現階段仍屬於以資產質素主導的結構性修復，而非全面反彈。核心地段受惠於旅客回流、奢侈品消費及體驗式零售需求，租金率先企穩。然而，民生區商場仍需面對消費外流、網購替代及新增供應所帶來的競爭。業主未來須更著重項目定位、客源覆蓋及消費轉化能力，才能維持租金收入的可持續性。

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴稱，零售租賃需求已有改善，市場亦可見內地品牌、運動娛樂、健康生活、輕餐飲及沉浸式體驗等新需求持續湧現。不過，租戶選址將更為審慎，品牌會更重視商場能否帶來實際客流及銷售轉化。對業主而言，靈活引入快閃店、生活時尚餐飲、寵物友善及具互動性的體驗業態，並因應社區消費模式調整租戶組合，將是提升項目競爭力的關鍵。