新盤供求關係重新收緊平均每伙幾多人爭奪？｜樓市點睇

近年發展商投地意欲低，其後遺症終於爆發。新一份《財政預算案》指出，未來五年私人住宅每年平均落成量約1.7萬伙，較過去5年減少約8%，相當於少了約7,000個單位供應，意味未來實質供應將趨向收縮。

所謂落成量，是指一手私樓由投地、規劃、設計、動工至最終建成入伙的整體成果，屬真正可投放市場的新增供應。翻查差餉物業估價署近年數據可見，落成量與成交量的對比，清楚反映供求變化。當成交量高於落成量，即市場吸納速度快於新增供應，屬「求過於供」，需求壓力大，容易推高樓價。

例如2015、2019及2021年，落成量均遠低於成交量，尤其2019年落成量僅13,643伙，成交卻達20,282宗，高出近五成，平均每1.5人爭一個單位，顯示買家入市意欲極為強勁，供應未能滿足需求。這種情況不僅令一手市場火熱，亦推動二手市場升溫。由於新盤選擇有限，部分買家轉向二手市場，令二手樓價在供應緊張下持續攀升，並於該時期創下歷史新高。

反之，2022及2024年落成量卻遠高於成交量，供應釋放速度超過市場吸納能力，貨尾增加。以2022年為例，落成量達21,168伙，成交僅10,212宗，平均每伙只有0.48人爭奪，即「兩個單位才有一個買家」，供過於求的情況十分明顯。發展商在去貨壓力下需透過折扣或優惠加快銷售，樓市承受下行壓力。同一時間，樓價亦在這段期間連跌3年，累計跌幅超過兩成，反映供應過剩與需求疲弱的雙重影響。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，在經歷2022至2024年供應偏多後，隨着全面撤辣及減息環境改善，市場信心回升，令一手市場再度呈現「求過於供」的情況。2025年成交重上2萬宗，同年落成量不夠1.9萬伙，供求關係重新收緊，平均每伙有1.1人爭奪，創四年新高。若未來落成持續回落，而成交保持活躍，供應周期的滯後效應，或將在未來數年逐步反映於價格之上。

值得留意的是，不少單位或於樓花階段已售出，因此同一年份落成與成交未必完全對應，兩者存在時間差。然而，這種比較仍能用另一角度反映整體吸納能力與供應節奏，觀察庫存是累積還是消化。