新一份財政預算案透露，下年度政府有15幅私人住宅土地供應，可興建8,800個單位，按年少了四成。社會上有不少聲音對此都表示擔憂，恐怕樓價會因而上升。
我對私人住宅用地的供應減少並不感到驚訝，原因是政府早前已將公私營房屋的比例，由六四比改為七三比，以紓緩公營房屋供應嚴重不足的困境。在整體土地供應沒法大增的情況下，政府只可以削減私人市場的土地供應，把削出來的部分撥去公營市場；否則政府沒有其他方法把公私營房屋的比例改為七三比。
其實，過往所訂下的公私房屋六四比，政府尚未能做到，實際的供應只是五五比。現在把私營的比例由五轉三，剛好是少了四成；而另一方面，公營房屋的供應有五轉七，亦是加了四成，所以社會的整體供應沒有變，只是公私營的比例變了。
社會上有不少人擔心，這種改變會推動私人住宅的樓價進一步上升，我看這也未必。因為，影響樓價上落的因素很多，供應只是其中一個環節，還得看政經局勢，投資信心，貨幣供應，以及政府的政策。只能說，供應減少會為樓價上升提供空間；但不能說，供應一少，樓價就會立即飛升。事實是去年政府決定調低私人住宅土地的供應比例時，剛好碰著中美關係惡化，投資信心大減。結果樓價不升反跌。
此外，還有一個足以抵消供應減少的效果的因素常被市場忽略，就是有一部分私人市場的需求，亦會被新的公私比調節所抽走，以至供應減少的同時，需求亦同步減少了，變成對價格的影響不如一般人想像大。
為何說私人市場的需求會同步減少呢？原因是政府增加了公營房屋的類別與數量，令一些以前不符合申請公營房屋要求的人，現在也變成符合資格了。公營房屋的價格會比私人房屋廉宜，有資格申請的人都不想放棄，結果必然會抽走一部分私營房屋的需求。
過去，公營房屋只分公屋與居屋；現在居屋拆開成三種，除原有的居屋外，還增添了綠置居，與首置屋。尤其是首置屋的入息上限訂得非常高，月入達7萬元的家庭也可以申請。那就會變成全港有八成多的家庭都有資格申請，變成私樓的供應佔整體供應的三成，而需求卻只是全部家庭的不足兩成。
由此可見，新的公營房屋比例，並不會導致私樓供不應求的情況較以前更嚴重，樓價不似會因而上升。
不過，近期樓市的確有「回暖」跡象。說「回暖」已算保守，說是「復熾」亦不為過。原因是中美矛盾有緩和傾向，貿易談判取得協議機會很高。此外，內地政府亦下重手去穩定經濟局面，準備大幅減稅，以降低企業的負擔；同時還會增加貨幣供應，協助企業融資，以鼓勵創業創新 。投資市場因而又再活躍起來，香港的房地產市場亦因而受惠。很多買家都已後悔，沒有在去年底入市，現在已蘇州過後沒船坐。我估計這批人會追價入市，把樓價推向一個新高水平。