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中央要地產商配合 非要向地產商「開刀」
2021-09-23

周一香港股市大跌,恒指回落了近千點;原因是有傳言,中央要向地產商「開刀」,逼他們放棄既得利益,以助特區政府解決房屋短缺問題。

其實類似的傳聞早已出現過,但之前市場的反應遠沒有今次那麼強烈。這或許與近期中央在整頓一些其他行業時都出手甚猛有關。有人乘機危言聳聽,說香港地產商今次亦會被中央整頓,下場好不過在內地被打壓的企業家。有人甚至恐嚇說,特區政府會把中央為內地市場制訂的那套「遊戲規則」引入香港,香港地產商將從此「玩完」。

我覺得這種說法很難成立:第一,香港在2047年之前會繼續行資本主義制度,大陸那套「遊戲規則」並不適用於香港。即使特區政府有意參照,香港亦沒有政治機制去予以落實。第二,香港的地產商在解決香港房地產短缺的問題上仍有重要的角色扮演,政府極需要他們的合作,不可能在現階段排斥他們。

在一國兩制下,香港行資本主義。基本法第105條寫得很清楚,「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利」。即是說,如非政府在賣地已列明的條件,政府無權再隨意改變「遊戲規則」。香港習慣以價格來分配資源。在市場機制下,無論是地產商還是個人,都有權選擇以自己認為滿意的價格來賣樓。政府可以邀請地產商參建居屋,但不會要求地產商,以居屋價來賣私人樓宇。中央政府不會強要香港行內地的那套。

內地的開發商之所以會受到諸多制約,並非因為中央心血來潮想打壓他們,而是他們的歷史任務已差不多完成。他們已令大部分城市供應過剩,出現大量空置,再高速興建只會造成浪費。所以有需要制約他們的發展,以防資源錯配,釀成國家的損失。

香港的情況剛剛相反,我們是供應不足,極需要地產商增加規模,加快興建。否則根本沒法解決香港的房屋短缺問題。香港的私人地產商,在二十世紀八十年代,已有能力為香港平均每年供應3萬個私人住宅單位,現在回落至1年只有機會建1萬5千個單位。所以香港的地產商一直想獲得多一些的發展機會。他們樂於協助政府讓住在劏房裏的人都可以搬出來,入住一些更合規格的單位。在這個過程中,地產商將可獲得大量商機。

現時,地產商手上不是沒有土地,只是這些土地大都分都屬於農地,政府不許地產商在土地上興建房屋。只要政府在地產商申請改土地用途時,反應快一些,批核貼近社會的需求多一些,並在補地價的要求上與市民的負擔能力接近一些,很多項目都可以快些起動。

因此,中央要求特區政府及早解決房屋問題,對地產商是好事,不是壞事。這表示在未來二三十年裏,香港的地產商都有角色扮演。政府是需要他們配合,而不是要把他們逼向牆角。未來香港地產商的開發量應可以大增。股市的反應屬於理解錯誤。

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