商廈貶值勢難擋重估市中心政策

香港作為國際金融中心，但商業房地產市場近年正經歷一場寒冬。根據仲量聯行數據顯示，整體寫字樓空置率達15%，九龍東更是飆升至20%以上，租金水平較2019年高峰下跌逾四成。本港經濟疲弱，商業房地產市道下行趨勢恐怕短期難以逆轉。政府有必要檢討目前商業樓宇的策略，特別是重新審視市中心策略，包括起動九龍東成效、擱置交椅洲填海，清晰未來商業樓宇供應量，更有效利用土地及維護資產價值，以免危害金融和民心穩定。

全球經濟政治局勢不穩定，拖累本港經濟，不少外資企業縮減在港規模，甚至撤離香港，同時內地企業進駐香港的速度和規模，亦受內地經濟放緩而弱化。科技發展導致在家工作成為新常態，間接令辦公室需求減少。就如在8月初，由恆興業集團趙善簪家族持有的中環皇后大道中9號10樓全層，由鷹君主席羅嘉瑞等相關人士以2.18億元買入，平均呎價15,809元，較7年前高位大幅回落逾七成，賣家並無實質經濟需要，足見商廈樓價正斷崖式崩潰。

仲量聯行香港主席曾煥平接受媒體訪問時指出，商業房地產問題比住宅市場更嚴重，有嚴重的結構性問題及隱藏炸彈，沒可能在短時間內解決，銀行很多資金鎖死在商業房地產貸款，情況不但沒有改善，還會每況愈下。近日坊間很多公司陸續出問題，這會間接影響住宅，形容企業債務危機是「房間裏的大象」。他認為部分地產發展商因為商業資產貶值，連貸款利息也無法支付，最後只能夠將手上原本仍然具有價值的住宅物業降價拋售。

如何令商業房地產市道起死回生，確是複雜難題。港府首要改善營商環境，降低人才和資金來港門檻，讓跨國企業願意以香港作為區域總部。去年施政報告提出留學香港倡議，發展局推出商業大廈轉成學生宿舍新政，促進了整棟商業大廈成交數量，甚至有海外投資基金青睞這業務。

另外，政府於2000年代初推動九龍東轉型為第二核心商業區(CBD2)，原意是紓緩中環核心商業區的飽和壓力，創造新的商業增長點。二十年過去，實際成效卻遠遜預期。根據仲量聯行的6月數據顯示，九龍東的空置率更高達20.7%，遠遠高於中環及灣仔、銅鑼灣的空置率。

問題根源在於規劃與市場需求的嚴重脫節。九龍東雖擁有現代化寫字樓群，但區內缺乏商業服務和高級餐飲設施，難以吸引頂尖企業進駐。特區政府早年曾提出興建九龍東單軌鐵路，至今未見落實，令區內交通擠塞問題遲遲未解。目前區內主要租戶多為二線企業或一線公司的後勤部門落戶，未能產生核心商業區的價值。

還有交椅洲人工島第三核心商業區，官方未正視現有空置率問題，只會進一步打擊市場信心。與其盲目開發新區，不如先重新審視「起動九龍東」的成效，同時集中資源活化現有空置物業，例如加快工商廠房改作數據中心、學生宿舍、老人院等創新用途的審批流程，以真正能地盡其用，釋放土地應有的價值。