大都會樓價 常與用家能力脫節
2019-09-18

年輕人埋怨香港樓價與他們的購買力脫節,其實這是大都會常見的現象,非香港獨有。

 

一個城市之所以能成為大都會,當然有其吸引人的地方;否則憑甚麼匯聚這麼多人來這個城市生活。人口增加得快,房屋增長就可能一時跟不上,樓價就可能會升得較快。

在一般城市,這只會是一時現象,因為樓價上升會吸引地產商加快建設;當供不應求的情況紓緩後,樓價就會調節到合理的水平。再者,若是樓價升至與購買力脫節的水平,買得起樓的人亦會減少,當可促使樓價回歸至合理水平。因此,只要土地供應充裕,樓價雖有時偏高、有時偏低,但總不會與社會的購買力脫節得太遠。

其實,一個人生活上需佔用的土地,主要花在耕種、養殖與開發礦藏上,花在住屋上所佔的土地相對很低。在人口多的地區,一般亦只會缺乏耕地,甚少會缺乏屋地。香港住屋用地不足,完全是城市規劃失誤所造成,與土地短缺無關。香港衣食所需的土地已大部分由境外提供,香港自有的土地足以供港人自住。

然而,大都會不但會吸引人口流入,亦會吸引資金流入。這些資金足以推高樓價,令樓價升到與用家購買力脫節的水平。

我們這個世界,由於分配不公平,有些人手上就會積累起大量沒出路的資金。他們眼見實體經濟已經產能過剩,已不值得再去投資,所以會傾向把資金投入房地產市場,既會升值,又可收租。華人投資者尤其喜歡選用這種方式來儲存自己的財富。
 

一個城市吸引資金的能力有不同的級別。譬如︰肇慶只是一個地方城市,只能吸引在當地生活的人買樓,樓價只能受制於當地人的生活水平。長沙是湖南的省會,除了能吸引在長沙生活的人買樓,還可以吸引長沙以外的其他人買樓投資。導致長沙的樓價除了要反映長沙人的購物力,還要反映湖南人的投資偏好。至於北京、上海、深圳等一線全國性城市,就不但有能力吸引本地人與本省人來投資地產,還有條件吸引全國各地的投資者來投資置業,導致這些地方的樓價可以與當地用家的購買力嚴重脫節,中央政府不得不經常出手干預。

倫敦、紐約、香港等城市,在全球都有知名度,又是金融中心、經濟實力強,投資的升值潛力高。所以可吸引全球資金捧場,在投資前景好的地方,樓價可以升到與當地用家的購買力嚴重脫節。因為,這時樓價所反映的已不是當地人的購買力,而是全球資金擁有者的投資偏好。倫敦的樓價就早已給阿拉伯王子,以及來自世界各地的富商與貪官,推至倫敦人買不起的水平。

香港只要一天仍保得國際大都會的地位,就沒法避免會吸引非本地的資金來香港投資,導致樓價與本地用家的購買力脫節。除非我們退步到一個地方級的三線城市,否則我們的樓價都不容易下降到一般人可以負擔得起的水平。要解決香港人的住屋問題,必須有向本地需要傾斜的政策。

​​​​​​​(下篇再續)

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