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新聞
2019-04-15 06:00:00

樓價最貴是好是壞?

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香港樓價又被列為全球最貴。有學者擔心,這會影響香港的競爭力。這不但會阻嚇海外公司來港發展,亦會妨礙本地的初創公司的成長空間。而我則覺得,樓價貴只會影響民生,對商業的影響不會太大。


本來,若純從居住的角度來考慮,買不起樓,可以選擇租樓。樓價會受到投資前景的影響而升得脫離實際,但租金卻只能反映租客目前的負擔能力,不可能完全脫離實際。所以樓價高的地方,租金回報率都會相對低一點。只是香港人大都偏好買樓,而不想租樓,貪其可以升值,可以得到租樓不會提供的投資回報。這才導致香港人會把買不起樓也視作民生問題。在別處地方,樓價過高只會被視作投資問題。在其他國際大城市中,在當地工作的人多會租樓,而樓宇的擁有者卻是另外的一批投資者。


香港有很強的投資吸引力,又是一個容許資金自由出入的自由港,政府要限制外來資金投資香港並不容易。近年政府試圖寓禁於徵,大幅提高了多種印花稅,但這些「辣招」卻收效甚微。我建議政府乾脆把市場切割成兩個部分:一邊是純粹照顧本地人生活所需的民生市場,不容許資金(包括本地資金)進來扭曲樓價,令樓價只能反映本地人的購買力。另一邊是全面開放的自由市場,由資金擁有者自行決定樓價的升跌。


在這樣的分割下,政府就可以讓每一個香港人,一生中都有一次機會買一個首次上車盤,只要政府放棄徵收如自由市場一樣高的地價便可以了。至於那些想住得比上車盤的環境好一些的香港人,那就得憑自己的實力,與國際投資者一起在自由市場作競爭。


解決了民生問題之後,商業樓宇市場政府應盡量少管。一般而言,做生意的人大多選擇租樓,而不是買樓,外國公司尤其如是。香港的寫字樓與店舖的租金之所以會升得這麼高,可謂是商界自己搶高的。租金可不是業主想訂多高就可以訂多高的。香港的商業樓宇的租金水平能升到全球最高的水平,正好反映香港的營商環境比全球其他地方都好,否則跨國企業為何不選擇去其他租金便宜的地方做生意?


從這個角度來看,一個城市是不用擔心商業樓宇的租金太高的。若是企業沒法在當地賺到錢,他們是負擔不起這麼高的租金的,屆時,租金自然會下調至商人負擔得起的水平。

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近期,香港的店舖租金就接連大幅回落,原因並非業主大發慈悲,而是因為內地大力打貪,以及零售業備受互聯網電商影響所致。可見業主一樣要接受市場的制約。


亞洲金融風暴之後,香港寫字樓的租金就試過連跌多年,但這對香港商界來說卻並沒有帶來多大的好處。因為租金回落的時候,往往就是生意難做的時候。因此,成熟的生意人都不想看到一個城市的整體租金回落。


香港的樓價與租金又一次被列作全球最貴,這對大多數人來說,都不是一件好事;但從另一個角度來看,這亦可反映投資者對香港仍有偏好,而商人亦願意為在香港做生意而付出溢價。這顯示香港有其價值。

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