樓市氣氛好轉 基礎仍欠鞏固

最新公布的中原城市領先指數重上160點，創12周新高；升幅為1.25%，為2021年4月以來最大。而反映地產代理從業員信心的經紀人信心指數，亦連續兩個月維持在60點以上。過去的經驗顯示，這個指數若能維持在60點以上，樓價的升勢就會持續。

春節過後，樓市的一二手市場都恢復得很快，不但交投量大幅上升(比去年最差的11月升了超過五成)，連成交單位的平均金額也向上移動。原先入市的主要是剛需的上車客，現在多了不少追求改善環境的換樓客，樓價在二千萬以上的單位亦多了成交。樓市的氣氛已明顯好轉。

社會人士已基本上相信，2022年那種拾級而下的樓價趨勢已經扭轉，樓市已逐步走向復甦，關鍵是這種復甦可以持續多長時間？

這次市場之所以可以逆轉，動力來自中國的政策轉變。市場預期這些策略上的改變，會對中國與香港都有好處。因為新的政策似乎更切合實際，更為香港人所接受。有人甚至預期，這種理性務實主義的處事方式，不但會出現在防疫政策上，而且還會出現在中國的經濟政策與外交路線上。如果預期兌現，那香港經濟將會進一步轉好，而樓市的升勢才有條件持續落去。

至目前為止，成效最明顯的是通關後的零售業。內地人對香港可以買到的商品似乎依然情有獨鍾。有些商品，即使內地也有得買，而且價錢比香港便宜，但內地人仍是不遠千里來香港購物。可見香港這個品牌依然可以為零售業創造溢價。

不過，單是靠通關帶來的受惠，仍不足以帶動整個樓市向好。因為，旅遊業與零售業只是GDP的一個組成部分，並非全部。要香港經濟在整體上得到改善，還得看金融、貿易、物流與專業支援服務。

不過，自從世界轉向去全球化之後，香港的中間人角色無可避免會受到一定的制約，究竟有多大的比重可以回復到之前的程度，還有待觀察。

再者，香港的人口流失問題仍未完全解決。急於要離開的人雖在減少，但離開了的人，短期內不會回流，而政府的吸引外來人口的政策亦未見足夠進取。估計香港的人口很難在三五年內重上750萬水平。

房地產要真正興旺起來，首先要有人口增長作需求的來源；此外還要有經濟增長，為這些需求賦予購買能力。只可惜，這兩方面現在仍存在着一定的不確定因素，我相信，香港經濟很快可以隨中國經濟一起恢復增長，但要香港的人口也恢復正常增長，還需要政府更多的移民政策予以配合。到香港的人口也恢復正增長的時候，下一個地產上升周期才會真正重臨香港。